Sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è una procedura amministrativa che consente di regolarizzare interventi edilizi realizzati in passato senza le necessarie autorizzazioni, come il Permesso di Costruire o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). A differenza del condono, che è una misura straordinaria, la sanatoria è uno strumento ordinario previsto dalla legge per sanare opere che, pur essendo abusive, rispettano la normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Che cos’è la Sanatoria Edilizia e a cosa serve

La sanatoria edilizia serve a rendere legale un’opera che al momento della sua costruzione era illecita dal punto di vista amministrativo. Ottenere la sanatoria significa mettersi in regola con la legge, evitando conseguenze gravi come l’ordine di demolizione dell’opera abusiva e sanzioni pecuniarie elevate. Un immobile con abusi edilizi non sanati, inoltre, non può essere venduto, donato o ipotecato, rendendo la regolarizzazione un passo fondamentale per la sua piena commerciabilità.

L’obiettivo è quindi quello di ottenere un permesso a posteriori, dimostrando che l’intervento, se fosse stato richiesto al momento giusto, avrebbe ottenuto le autorizzazioni necessarie.

Il Requisito Fondamentale: la Doppia Conformità

Il pilastro su cui si fonda la sanatoria edilizia è il principio della “doppia conformità”, come stabilito dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Questo requisito impone che l’intervento abusivo sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie in due momenti distinti:

• Al momento della realizzazione dell’abuso: l’opera doveva rispettare le leggi e i regolamenti in vigore quando è stata costruita.
• Al momento della presentazione della domanda di sanatoria: l’opera deve essere conforme anche alla normativa vigente nel momento in cui si chiede di regolarizzarla.

Se anche solo una di queste due condizioni non è soddisfatta, la sanatoria non può essere concessa. Questo principio distingue nettamente la sanatoria dal condono edilizio, che permette di regolarizzare anche opere non conformi alla normativa.

Quali Abusi Edilizi si Possono Sanare

La sanatoria può essere richiesta per diverse tipologie di interventi, a seconda della loro gravità e del titolo autorizzativo che sarebbe stato necessario. I casi principali includono:

• Interventi realizzati in assenza o in difformità dal Permesso di Costruire: riguarda gli abusi più rilevanti, come la costruzione di un nuovo edificio, ampliamenti volumetrici significativi o ristrutturazioni urbanistiche.
• Opere eseguite in assenza o in difformità dalla SCIA: si tratta di interventi considerati di “edilizia leggera”, come modifiche interne che alterano la planimetria, restauri o risanamenti conservativi che modificano la struttura.

La richiesta può essere presentata sia dal responsabile dell’abuso (il committente o il costruttore) sia dall’attuale proprietario dell’immobile, che potrebbe averlo acquistato senza essere a conoscenza dell’irregolarità.

Costi e Sanzioni per la Regolarizzazione

Regolarizzare un abuso edilizio comporta il pagamento di una sanzione, il cui importo varia in base alla tipologia dell’intervento.

Per gli abusi più gravi, sanabili con il Permesso di Costruire (art. 36 T.U.E.), è necessario versare a titolo di oblazione un contributo di costruzione calcolato al doppio del suo valore. Questo pagamento estingue anche il reato penale associato all’abuso edilizio.

Per gli interventi minori, sanabili con la SCIA (art. 37 T.U.E.), la sanzione è di natura amministrativa e pecuniaria. L’importo varia da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro, stabilito dal Comune in base all’aumento di valore generato dall’abuso sull’immobile.

La Procedura: Tempi e Risposta del Comune

La domanda di sanatoria, corredata da tutta la documentazione tecnica redatta da un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra), deve essere presentata al competente ufficio tecnico del Comune. La richiesta va inoltrata prima che vengano irrogate le sanzioni definitive, come l’ingiunzione di demolizione.

Una volta presentata la domanda, il dirigente dell’ufficio comunale ha 60 giorni di tempo per pronunciarsi. Se entro questo termine non arriva alcuna comunicazione, la richiesta si intende respinta secondo il meccanismo del “silenzio-rifiuto”. Tuttavia, è importante sapere che se tutti i requisiti, inclusa la doppia conformità, sono rispettati, l’amministrazione è tenuta a concedere la sanatoria. Un eventuale rigetto, esplicito o tacito, può essere contestato nelle sedi opportune.

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