Coronavirus: il canone di locazione può essere sospeso?

L’emergenza sanitaria legata al Coronavirus ha sollevato numerosi interrogativi sulla gestione dei contratti di locazione. Molti inquilini, in particolare studenti fuori sede e lavoratori, si sono trovati nell’impossibilità di utilizzare l’immobile affittato a causa delle restrizioni alla mobilità imposte per legge. Questo ha generato una domanda fondamentale: è legittimo sospendere o ridurre il pagamento del canone di locazione in una situazione di forza maggiore?

Cosa si intende per impossibilità sopravvenuta

Il Codice Civile italiano prevede dei meccanismi di tutela quando l’esecuzione di un contratto diventa impossibile per cause non imputabili alle parti. Questo principio è noto come “impossibilità sopravvenuta della prestazione”. Nel caso di un contratto di locazione, la prestazione del locatore (proprietario) è garantire il godimento dell’immobile, mentre quella del conduttore (inquilino) è pagare il canone.

Quando un evento esterno, imprevedibile e inevitabile, come un provvedimento restrittivo dell’autorità pubblica, impedisce all’inquilino di usufruire dell’abitazione, si verifica un’alterazione dell’equilibrio contrattuale. L’immobile, pur essendo materialmente disponibile, diventa di fatto inutilizzabile per lo scopo previsto dal contratto, configurando un’ipotesi di impossibilità parziale o totale della prestazione del locatore.

Le soluzioni previste dal Codice Civile

In assenza di norme specifiche emanate durante l’emergenza per le locazioni abitative, la risposta va cercata nei principi generali del Codice Civile. Le opzioni a disposizione dell’inquilino sono principalmente due, a seconda della natura dell’impedimento.

Risoluzione del contratto per impossibilità totale

L’articolo 1463 del Codice Civile stabilisce che, se la prestazione diventa totalmente impossibile per una causa non imputabile al debitore, il contratto si risolve di diritto. Applicato alla locazione, questo significa che se l’utilizzo dell’immobile è completamente e definitivamente precluso, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto. Questa scelta comporta la fine del vincolo contrattuale, con l’obbligo di liberare l’immobile e riconsegnare le chiavi. Di conseguenza, cessa anche l’obbligo di pagare il canone.

Riduzione del canone per impossibilità parziale

Più frequente è il caso in cui l’impossibilità sia solo parziale o temporanea. L’articolo 1464 del Codice Civile prevede che, quando la prestazione è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della propria controprestazione. L’inquilino che non può utilizzare l’immobile per un determinato periodo a causa di restrizioni governative può quindi richiedere una riduzione del canone, proporzionale al periodo di mancato godimento. Il contratto, in questo caso, rimane valido e pienamente efficace una volta cessata la causa di impedimento.

Come agire in pratica: la via dell’accordo

Prima di intraprendere qualsiasi azione legale, la soluzione più efficace e consigliabile è sempre quella del dialogo e della negoziazione con il proprietario. Sospendere unilateralmente il pagamento del canone è una mossa rischiosa, poiché potrebbe essere interpretata come un inadempimento contrattuale e portare a un procedimento di sfratto.

Ecco i passi da seguire per gestire la situazione in modo corretto:

• Comunicazione formale: Inviare una comunicazione scritta al locatore (tramite raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata – PEC) spiegando la situazione di impossibilità oggettiva a godere dell’immobile e richiamando i principi di buona fede e correttezza contrattuale.
• Proposta di accordo: Nella comunicazione, è opportuno avanzare una proposta concreta, come una riduzione temporanea del canone per i mesi di effettivo inutilizzo dell’immobile.
• Formalizzazione dell’accordo: Se si raggiunge un’intesa, è fondamentale metterla per iscritto in un accordo privato che modifichi temporaneamente le condizioni del contratto di locazione originale.

Cosa fare se non si trova un’intesa

Se il dialogo con il proprietario non porta a una soluzione condivisa, l’inquilino non è privo di tutele. In questo caso, è necessario rivolgersi a un esperto per valutare l’opportunità di un’azione legale. Sarà un giudice a stabilire se sussistono i presupposti per l’impossibilità sopravvenuta e a determinare l’eventuale diritto alla riduzione del canone o alla risoluzione del contratto. Tuttavia, questa opzione comporta tempi e costi che rendono l’accordo amichevole sempre preferibile.

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