Cosa prevede la riforma del catasto

La riforma del catasto è un tema discusso da anni in Italia, con l’obiettivo di aggiornare un sistema di registrazione degli immobili ormai datato e spesso non rappresentativo del reale valore di mercato. Una delle proposte più significative è stata avanzata nel 2022, generando un acceso dibattito pubblico. Comprendere cosa prevedeva quel progetto e qual è la situazione attuale è fondamentale per ogni proprietario di immobili.

Gli obiettivi della modernizzazione catastale

L’intento principale della riforma è sempre stato quello di modernizzare gli strumenti di mappatura e classamento degli immobili. L’obiettivo non è solo fiscale, ma anche di trasparenza e di equità. Un catasto aggiornato permette una gestione più efficiente del patrimonio immobiliare nazionale e una più corretta applicazione dei tributi locali.

I principali fronti di intervento identificati erano:

• Individuazione degli immobili non dichiarati: Scovare i cosiddetti “immobili fantasma”, ovvero edifici costruiti e utilizzati ma mai registrati al catasto.
• Correzione delle incongruenze: Aggiornare i dati di immobili la cui destinazione d’uso è cambiata nel tempo (ad esempio, un magazzino trasformato in abitazione) o la cui consistenza (superficie, numero di vani) non corrisponde più a quella registrata.
• Censimento degli immobili abusivi: Far emergere le costruzioni realizzate senza le necessarie autorizzazioni per regolarizzarle o sanzionarle.

Per raggiungere questi scopi, la proposta prevedeva di fornire ai Comuni e all’Agenzia delle Entrate strumenti tecnologici avanzati e procedure più snelle per l’accertamento e la condivisione telematica dei dati.

Il nuovo sistema di valutazione proposto nel 2022

Il punto più discusso della riforma proposta nel 2022 riguardava l’introduzione di un nuovo sistema di valutazione degli immobili. L’idea era di affiancare alla tradizionale rendita catastale, calcolata su parametri molto vecchi, nuovi indicatori più aderenti alla realtà del mercato.

In particolare, si prevedeva di attribuire a ogni unità immobiliare:

• Un valore patrimoniale basato sui valori medi di mercato della zona di riferimento.
• Una rendita attualizzata, anch’essa calcolata in base ai valori di mercato e soggetta ad adeguamenti periodici.

Questo avrebbe significato passare da un sistema basato sul numero di vani a uno basato sui metri quadri e sulle caratteristiche effettive dell’immobile e del suo contesto. Per gli immobili di interesse storico o artistico erano previste specifiche riduzioni, a fronte dei maggiori oneri di manutenzione. Un punto cruciale della proposta era la clausola secondo cui queste nuove informazioni, almeno in una fase iniziale, non sarebbero state utilizzate per calcolare le imposte sulla casa come l’IMU.

Stato attuale della riforma: cosa è cambiato?

È fondamentale chiarire che l’iter legislativo della riforma fiscale che conteneva queste modifiche, avviato nel 2022, non è stato completato a causa della fine anticipata della legislatura. Il governo successivo ha intrapreso un percorso diverso.

La revisione generale delle rendite catastali basata sui valori di mercato è stata accantonata. L’attenzione si è invece concentrata sugli altri obiettivi della modernizzazione: l’aggiornamento delle informazioni presenti nel catasto e l’emersione degli immobili non dichiarati. L’attività di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni prosegue, ma senza la radicale modifica dei criteri di valutazione che era stata ipotizzata.

Implicazioni e tutele per i proprietari di immobili

Anche se la riforma più temuta è stata messa in pausa, i proprietari di immobili devono prestare attenzione. Le attività di verifica e aggiornamento del catasto sono costanti e possono avere conseguenze dirette.

I principali rischi per chi ha una posizione non regolare sono:

• Sanzioni amministrative: La mancata dichiarazione di un immobile o di sue variazioni rilevanti comporta multe.
• Ricalcolo delle imposte: Se un accertamento rivela una superficie maggiore, una categoria catastale superiore o una rendita non adeguata, le imposte locali (come IMU e TARI) possono aumentare retroattivamente.
• Difficoltà nella compravendita: Un immobile con difformità catastali non può essere venduto o donato fino alla regolarizzazione della sua posizione.

Per tutelarsi, è consigliabile verificare la propria situazione catastale richiedendo una visura e controllando che i dati (intestatario, superficie, planimetria) siano corretti e aggiornati. In caso di dubbi o discrepanze, è opportuno rivolgersi a un tecnico qualificato per procedere alla regolarizzazione.

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