Coronavirus e locazioni commerciali: la prima pronuncia

L’emergenza sanitaria legata al Covid-19, esplosa nei primi mesi del 2020, ha generato profonde ripercussioni sul tessuto economico e sociale, colpendo duramente le attività commerciali. Le misure di contenimento, come la chiusura obbligatoria dei negozi, hanno messo in grave difficoltà gli esercenti, costretti a fronteggiare l’azzeramento dei ricavi pur dovendo sostenere costi fissi come i canoni di locazione. In questo contesto di incertezza, una delle prime e più significative pronunce giudiziarie è arrivata dal Tribunale di Venezia, offrendo un importante punto di riferimento per i conduttori.

Il contesto: chiusure forzate e i primi aiuti

Con l’avanzare della pandemia, il Governo italiano ha introdotto una serie di decreti per limitare il contagio, imponendo la sospensione di numerose attività commerciali non essenziali. Questa situazione ha sollevato un problema immediato: come gestire i contratti di locazione commerciale? Molti negozianti si sono trovati nell’impossibilità materiale di utilizzare i locali e, di conseguenza, di generare il reddito necessario per pagare l’affitto.

Inizialmente, l’esecutivo non ha disposto una sospensione generalizzata dei canoni di locazione. Tuttavia, con il decreto “Cura Italia” (D.L. n. 18/2020), è stato introdotto un primo strumento di sostegno: un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020. Questa misura era destinata agli esercenti di botteghe e negozi (categoria catastale C/1) la cui attività era stata effettivamente sospesa a causa delle restrizioni.

La pronuncia del Tribunale di Venezia: un caso emblematico

In questo scenario, il Tribunale di Venezia ha emesso un’ordinanza cautelare che ha segnato un precedente fondamentale. Il caso riguardava un’attività commerciale situata a Venezia, il cui conduttore si era trovato in una doppia situazione di crisi: prima la devastante “acqua alta” del novembre 2019, che aveva già messo in ginocchio la città, e poi l’imposizione della “zona rossa” a partire da febbraio 2020 per l’emergenza Coronavirus.

A causa di questi eventi eccezionali, il conduttore aveva ritenuto impossibile proseguire l’attività e aveva comunicato il recesso unilaterale dal contratto, riconsegnando le chiavi. Il proprietario dei locali, pur accettando la restituzione, aveva contestato il mancato preavviso di sei mesi previsto dal contratto e aveva avviato la procedura per incassare la fideiussione bancaria prestata a garanzia degli obblighi contrattuali.

La decisione del giudice: stop all’escussione della garanzia

Il conduttore ha presentato un ricorso d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.) per bloccare il pagamento della garanzia. Il Tribunale di Venezia ha accolto l’istanza, ordinando alla banca di non procedere al pagamento. La decisione si è basata su un principio chiave del diritto civile: l’impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore (art. 1256 c.c.).

Il giudice ha riconosciuto che le restrizioni imposte per l’emergenza sanitaria costituivano un evento imprevedibile e inevitabile (forza maggiore) che aveva reso di fatto impossibile per il conduttore adempiere alla propria obbligazione contrattuale, ovvero utilizzare il locale per l’attività commerciale prevista. Di conseguenza, l’escussione della garanzia è stata temporaneamente bloccata in attesa di una valutazione più approfondita nel merito della questione.

Implicazioni per i consumatori e gli esercenti

Questa ordinanza, sebbene fosse una misura cautelare e non una sentenza definitiva, ha avuto un impatto notevole, fornendo un appiglio legale a migliaia di commercianti in situazioni simili. I principi emersi da questa decisione sono stati un riferimento importante per la gestione delle controversie legate agli affitti commerciali durante la pandemia.

Ecco i punti salienti e le tutele per i conduttori:

• Forza maggiore: La chiusura imposta per legge può essere considerata una causa di forza maggiore che giustifica la temporanea impossibilità di adempiere al contratto.
• Rinegoziazione del canone: La situazione di squilibrio contrattuale causata dall’emergenza ha aperto la strada a richieste di rinegoziazione del canone di locazione, basate sui principi di correttezza e buona fede.
• Recesso per gravi motivi: Gli eventi imprevedibili e straordinari legati alla pandemia potevano configurare i “gravi motivi” che, per legge, consentono al conduttore di recedere dal contratto, anche senza rispettare il preavviso standard.
• Tutela giudiziaria: La pronuncia ha dimostrato che era possibile rivolgersi a un giudice per ottenere una tutela rapida e bloccare azioni del locatore ritenute ingiuste, come l’incasso immediato di una fideiussione.

Sebbene ogni caso debba essere valutato singolarmente, la decisione di Venezia ha chiarito che il conduttore non poteva essere lasciato solo a sopportare l’intero peso economico di una crisi eccezionale e generalizzata.

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