Mutui: tutto quello che c’è da sapere

Insomma, un mutuo è un finanziamento o prestito a medio-lungo termine, in genere che va dai 5 ai 30 anni, rimborsato secondo un piano di ammortamento che viene stabilito contrattualmente.

Ovviamente l’aspetto fondamentale è: cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Tutti i mutui si distinguono innanzitutto tra prestiti a tasso fisso ed a tasso variabile: nel primo caso il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca, nel secondo il tasso cambia in base all’andamento mensile dei tassi di interesse. C’è anche il tasso misto: il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Il tasso applicato al mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS. Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

Detto ciò esistono diverse tipologie di mutuo: ad esempio il mutuo ipotecario prevede garanzia sotto forma di ipoteca ed al suo interno rientrano anche i cosiddetti mutui di liquidità, i mutui di consolidamento, quello fondiario, di costruzione o di ristrutturazione. Nello specifico il mutuo fondiario presenta alcune limitazioni rispetto agli altri mutui ipotecari: la garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile non può andare oltre l’80% del minore tra valore e prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento. Allo stesso tempo il mutuo fondiario porta diverse agevolazioni tra cui: tempi maggiori prima che la banca inizi l’escussione, possibile dimezzamento dell’onorario notarile, possibile riduzione del valore iscritto dell’ipoteca al ridursi del capitale finanziato, possibilità di ottenere un frazionamento sia del mutuo che dell’ipoteca.

Se si opta per il mutuo edilizio, l’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione e questo ovviamente determina maggiori costi di istruttoria e perizia. Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.

Per quanto riguarda gli interessi invece, la suddivisione è tra interessi compensativi o corrispettivi e moratori. I primi sono dovuti nel caso in cui non sia stato fissato un termine per la restituzione. Se invece viene fatto scadere il termine per il pagamento, il creditore dalla scadenza del termine per l’adempimento ha diritto agli interessi compensativi, ma nel caso in cui il creditore abbia provveduto alla costituzione in mora, gli interessi saranno dovuti per il ritardo e quindi si tratterà di interessi moratori.

Un fenomeno odioso è quello dell’anatocismo, ovvero degli interessi sugli interessi. Da Aprile 2016, l’Articolo 120, comma 2 del TUB (Testo Unico Bancario) definisce un ritorno all’anatocismo con una capitalizzazione annuale e non più trimestrale. L’anatocismo è vietato sugli interessi corrispettivi, è stato invece reintrodotto per gli interessi di mora che possono essere capitalizzati.

Le spese relative al mutuo si suddividono in: una tantum, corrisposte una sola volta, e costi di mutuo ricorrenti. Le spese di mutuo una tantum sono ad esempio le spese di istruttoria, ovvero per stabilire se concedere o meno il finanziamento in base alla capacità del cliente, possono variare ed essere fisse o variabili. Vi sono poi le spese come quelle di perizia, l’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, le spese notarili che variano in funzione dell’atto e di chi eroga il mutuo. Importante: l’art.7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati dal 2 Febbraio 2007 in poi. I costi di mutuo ricorrenti invece, sono le spese di gestione ordinaria per il rilascio della certificazione e le spese per l’assicurazione sul mutuo come quella incendio, obbligatoria che dipende dal costo dell’immobile e dalla durata del mutuo.

Per informazioni rivolgetevi a Codici Via G.Belluzzo 1, 00149 a Roma dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 13.00 e dalle 14.00 alle 17.00 oppure inviateci una e-mail a http://codici.org/servizi-bancari.html oppure a segreteria.sportello@codici.org o chiamare allo 06.5571996