Quanto guadagna l’amministratore di condominio?

Stabilire il compenso di un amministratore di condominio è una questione che interessa milioni di famiglie in Italia, ma che spesso genera confusione. A differenza di altre professioni, non esiste un tariffario ufficiale o un albo che imponga tariffe minime o massime. Il guadagno dell’amministratore è il risultato di una contrattazione privata tra il professionista e il condominio, che deve essere formalizzata e approvata dall’assemblea.

Come viene determinato il compenso dell’amministratore

La determinazione del compenso di un amministratore di condominio non segue regole fisse, ma si basa su diversi criteri che tengono conto della complessità e delle dimensioni dell’immobile da gestire. La trasparenza del preventivo è un elemento fondamentale per un rapporto corretto e per evitare future contestazioni. Generalmente, il calcolo si basa su una combinazione di fattori.

I principali modelli di calcolo del compenso sono:

• Compenso a unità immobiliare: È il metodo più diffuso. L’amministratore stabilisce una tariffa annuale per ciascuna unità immobiliare (appartamenti, negozi, box). Il costo per unità può variare in base alla città e alla complessità del condominio.
• Compenso forfettario annuale: Viene concordato un importo fisso per l’intera gestione annuale del condominio. Questa soluzione è spesso adottata per edifici di piccole dimensioni, dove le attività da svolgere sono prevedibili e limitate.
• Compenso in percentuale: Meno comune, prevede che il compenso sia una percentuale sul volume d’affari del condominio, ovvero sull’ammontare totale delle spese condominiali annuali.
• Compenso basato su tariffe professionali: Se l’amministratore è iscritto a un albo professionale (come geometri, architetti o ragionieri), può fare riferimento al tariffario della propria categoria come base per la sua proposta economica.

Indipendentemente dal metodo scelto, il compenso deve essere commisurato alle reali responsabilità e al carico di lavoro, che include la gestione contabile, l’organizzazione delle assemblee, la manutenzione delle parti comuni e la gestione dei fornitori.

L’obbligo di trasparenza e la validità della nomina

Un aspetto cruciale, a tutela dei condòmini, è l’obbligo di chiarezza imposto dalla legge. L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Questa specificazione non può essere generica. Il preventivo deve dettagliare tutte le voci che compongono il compenso, distinguendo tra la gestione ordinaria e le eventuali attività straordinarie che richiedono un pagamento a parte. Se l’amministratore omette di fornire questo dettaglio analitico, la sua nomina è considerata nulla. Ciò significa che qualsiasi condòmino può impugnare la delibera di nomina e chiederne l’annullamento.

Gestione ordinaria e costi extra: cosa è incluso nel compenso

Per evitare sorprese, è fondamentale che il preventivo dell’amministratore chiarisca quali servizi sono inclusi nel compenso annuale (gestione ordinaria) e quali invece sono considerati extra (gestione straordinaria). Una mancata distinzione è spesso fonte di conflitto.

Attività di gestione ordinaria solitamente incluse:

• Convocazione e gestione dell’assemblea annuale ordinaria.
• Redazione del rendiconto consuntivo e del preventivo di spesa.
• Gestione del conto corrente condominiale e dei pagamenti ai fornitori.
• Riscossione delle quote condominiali.
• Cura dei rapporti con i fornitori per la manutenzione ordinaria (pulizie, ascensore, giardino).
• Gestione della documentazione del condominio.
• Rappresentanza legale del condominio per le questioni ordinarie.

Attività straordinarie spesso escluse e pagate a parte:

• Gestione di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità (es. rifacimento facciata, tetto, cappotto termico).
• Convocazione e partecipazione ad assemblee straordinarie oltre a quella annuale.
• Gestione di pratiche legali o decreti ingiuntivi contro i condòmini morosi.
• Adempimenti fiscali complessi (es. Modello 770, certificazioni uniche).
• Gestione di sinistri che richiedono un’istruttoria complessa con l’assicurazione.

Diritti e tutele per i consumatori e i condòmini

I condòmini non sono soggetti passivi nella scelta dell’amministratore e nella definizione del suo compenso. Hanno diritti e strumenti precisi per garantire trasparenza e correttezza.

1. Richiedere preventivi dettagliati: Prima di procedere alla nomina, è un diritto dell’assemblea richiedere e confrontare più preventivi, che devono essere analitici come richiesto dalla legge.
2. Verificare le voci di costo: È importante leggere attentamente cosa include il compenso forfettario e quali sono i costi per le attività extra, per evitare spese impreviste.
3. Discutere e approvare in assemblea: Il compenso e il relativo preventivo devono essere discussi e messi ai voti durante l’assemblea. La nomina è valida solo se approvata con la maggioranza richiesta.
4. Impugnare la nomina nulla: Se l’amministratore non ha specificato analiticamente il suo compenso al momento dell’accettazione dell’incarico, la delibera di nomina può essere impugnata.

In conclusione, il compenso dell’amministratore non è un costo fisso, ma il frutto di un accordo che deve basarsi sulla massima trasparenza. Un preventivo chiaro e completo è la migliore garanzia per un rapporto di fiducia e una gestione efficiente del condominio.

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