Canone inferiore di almeno 1/3: il creditore può non rispettare la locazione

Quando un immobile viene pignorato e successivamente venduto all’asta, sorge una domanda fondamentale per chi vi abita in affitto: il nuovo proprietario è obbligato a rispettare il contratto di locazione esistente? La regola generale protegge l’inquilino, ma esistono eccezioni significative. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto cruciale: se il canone di affitto è notevolmente inferiore al valore di mercato, il nuovo proprietario può non essere vincolato dal contratto.

La regola generale: la locazione prosegue dopo il pignoramento

In linea di principio, la legge tutela la continuità del rapporto di locazione anche in caso di vendita forzata dell’immobile. Se un contratto di affitto è stato stipulato e registrato con data certa prima della trascrizione del pignoramento, l’acquirente dell’immobile (spesso un creditore che si è visto assegnare il bene) è tenuto a rispettarlo. Questo principio, noto come “emptio non tollit locatum” (la vendita non annulla la locazione), garantisce stabilità all’inquilino, che mantiene il diritto di abitare l’immobile fino alla scadenza naturale del contratto.

L’eccezione del canone vile: quando il contratto non è opponibile

La protezione dell’inquilino non è assoluta. L’articolo 2923 del Codice Civile introduce un’eccezione fondamentale per tutelare il creditore e gli altri partecipanti all’asta da accordi potenzialmente fraudolenti, stipulati a un prezzo irrisorio per danneggiare il valore del bene. La norma stabilisce che l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione se il canone pattuito è inferiore di un terzo rispetto al “giusto prezzo” o a quello risultante da precedenti locazioni.

Questo significa che un canone considerato “vile”, cioè eccessivamente basso, rende il contratto di locazione inefficace nei confronti del nuovo proprietario. Quest’ultimo può quindi agire per ottenere la liberazione dell’immobile, come se il contratto non esistesse.

Come si stabilisce il “giusto prezzo”?

La vera sfida consiste nel determinare cosa si intenda per “giusto prezzo” e come dimostrare che il canone è troppo basso. Su questo punto è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23508 del 2022, offrendo un importante chiarimento. I giudici hanno stabilito che per valutare la congruità del canone si può fare riferimento a qualsiasi elemento di prova, incluse le presunzioni.

Un criterio particolarmente rilevante, evidenziato dalla Corte, è il confronto con il canone di un’eventuale sublocazione. Se l’inquilino originale ha subaffittato lo stesso immobile a un prezzo molto più alto, questa differenza può essere una prova schiacciante della “viltà” del canone di locazione principale. Ad esempio, se il canone di locazione è di 500 euro al mese e l’inquilino subloca a 1.500 euro, è evidente la sproporzione.

Diritti e rischi per l’inquilino

La decisione della Cassazione ha conseguenze pratiche dirette per gli inquilini. È fondamentale essere consapevoli dei rischi associati a un contratto di affitto con un canone significativamente inferiore ai valori di mercato, specialmente se l’immobile è gravato da debiti e a rischio di pignoramento.

Ecco alcuni punti chiave da considerare:

• Verifica del canone: Un canone troppo vantaggioso può trasformarsi in un punto debole. Se il prezzo è notevolmente al di sotto del mercato, il contratto potrebbe essere contestato dal nuovo acquirente in caso di vendita all’asta.
• Rischio di sfratto: Se il giudice accerta che il canone è inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, il contratto di locazione viene considerato inopponibile. Di conseguenza, il nuovo proprietario può avviare un’azione esecutiva per ottenere il rilascio immediato dell’immobile.
• Importanza della data certa: Avere un contratto registrato con data certa anteriore al pignoramento è il primo requisito per la tutela, ma non è sufficiente se il canone è ritenuto vile.
• Trasparenza contrattuale: Stipulare contratti chiari e a condizioni di mercato è la migliore protezione per l’inquilino, garantendo che i propri diritti siano pienamente tutelabili anche in caso di vicende che coinvolgono la proprietà dell’immobile.

In sintesi, mentre la legge protegge la stabilità degli affitti, lo fa entro i limiti della correttezza e dell’equilibrio economico. Un canone sproporzionato espone l’inquilino al rischio concreto di perdere l’abitazione in seguito a una procedura esecutiva a carico del proprietario.

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