Canone inferiore di almeno 1/3: il creditore può non rispettare la locazione

Un contratto di locazione stipulato prima del pignoramento di un immobile non garantisce sempre la sua continuità. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito che se il canone di affitto è notevolmente inferiore al valore di mercato, l’acquirente dell’immobile all’asta o il creditore assegnatario non è obbligato a rispettare il contratto. Questo principio tutela i creditori da accordi potenzialmente fraudolenti, ma introduce un elemento di rischio per gli inquilini.

Quando la locazione non è opponibile al nuovo proprietario

La questione è regolata dall’articolo 2923 del Codice Civile, che disciplina le locazioni di immobili pignorati. La norma generale prevede che l’acquirente di un bene espropriato debba rispettare i contratti di locazione esistenti, a condizione che abbiano data certa anteriore al pignoramento. Tuttavia, il terzo comma dello stesso articolo introduce un’eccezione fondamentale: l’obbligo viene meno se il canone pattuito è inferiore di un terzo rispetto al “giusto prezzo” o a quello risultante da precedenti locazioni.

La sentenza della Cassazione n. 23508/2022 ha rafforzato questo principio, specificando come determinare se un canone sia effettivamente troppo basso. Il caso analizzato riguardava un immobile locato e successivamente sublocato a un prezzo quasi tre volte superiore. Questa notevole differenza è stata considerata una prova schiacciante della “viltà” del canone originale, rendendo il contratto di locazione inopponibile al creditore che si era aggiudicato l’immobile.

Come si determina il “giusto prezzo” di un canone

Stabilire se un canone di locazione sia inferiore di un terzo al “giusto prezzo” è il punto cruciale. La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice può utilizzare diversi elementi probatori per questa valutazione, non limitandosi a perizie tecniche. L’obiettivo è accertare se il canone sia sproporzionato rispetto alle condizioni di mercato al momento della stipula del contratto.

Gli elementi che possono essere considerati includono:

• Confronto con il mercato: Analisi dei canoni medi per immobili simili nella stessa zona.
• Precedenti locazioni: Verifica dei canoni applicati in passato per lo stesso immobile.
• Contratti di sublocazione: Il canone di una sublocazione, come nel caso esaminato dalla Cassazione, può essere un indicatore molto forte del reale valore locativo dell’immobile.
• Presunzioni semplici: Qualsiasi altro elemento logico che possa far dedurre la non congruità del prezzo pattuito.

La sentenza sottolinea che anche se la sublocazione riguarda una porzione diversa dell’immobile, il giudice può comunque effettuare una comparazione proporzionale per valutare la congruità del canone principale.

Cosa significa per inquilini e acquirenti

Questa interpretazione ha conseguenze pratiche importanti sia per chi vive in affitto sia per chi acquista un immobile pignorato.

Per gli inquilini: Un canone d’affitto eccessivamente basso, sebbene vantaggioso nell’immediato, rappresenta un rischio concreto. Se il proprietario subisce un pignoramento, il nuovo acquirente potrebbe avere il diritto di chiedere il rilascio immediato dell’immobile, dimostrando che il prezzo pagato è inferiore di oltre un terzo al valore di mercato. È quindi fondamentale assicurarsi che il contratto di locazione rifletta un canone equo e realistico per evitare future contestazioni.

Per gli acquirenti di immobili all’asta: Chi acquista un immobile pignorato e lo trova occupato da un inquilino con un contratto a canone vile ha uno strumento legale per liberarlo. Non è necessario attendere la scadenza naturale del contratto. Sarà sufficiente avviare un’azione legale per dimostrare la sproporzione del canone e ottenere la dichiarazione di inopponibilità della locazione, potendo così procedere con la richiesta di rilascio forzato.

In sintesi, la decisione della Cassazione mira a bilanciare la tutela dell’inquilino con la protezione del creditore, impedendo che contratti di locazione a canoni irrisori possano essere usati per danneggiare chi ha diritto di recuperare il proprio credito attraverso l’espropriazione immobiliare.

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