Canone inferiore di almeno 1/3: il creditore può non rispettare la locazione

Quando un immobile viene pignorato e venduto all’asta, il nuovo proprietario è sempre tenuto a rispettare un contratto di locazione esistente? Una sentenza della Corte di Cassazione (n. 23508/2022) ha fornito un chiarimento fondamentale: se il canone di affitto è notevolmente inferiore al valore di mercato, il contratto può essere considerato non opponibile. Ciò significa che il creditore assegnatario dell’immobile ha il diritto di non rispettare l’accordo e chiedere il rilascio dei locali.

La regola generale e l’eccezione del canone vile

In linea di principio, la legge tutela l’inquilino. Un contratto di locazione con data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento è generalmente valido e deve essere rispettato dall’acquirente dell’immobile. Questa norma ha lo scopo di garantire stabilità e continuità a chi vive o lavora in un immobile che cambia proprietà a seguito di una procedura esecutiva.

Tuttavia, l’articolo 2923 del Codice Civile introduce un’eccezione cruciale per prevenire accordi fraudolenti o anomali. La norma stabilisce che l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione se il canone pattuito è inferiore di almeno un terzo rispetto al “giusto prezzo” o a quello di locazioni precedenti. Questa misura è pensata per contrastare i cosiddetti “canoni vili”, ovvero affitti fissati a un importo irrisorio, spesso con l’intento di danneggiare i creditori e svalutare l’immobile.

Come si determina il “giusto prezzo”: il criterio della sublocazione

La vera novità introdotta dalla sentenza della Cassazione riguarda il metodo per stabilire se un canone sia effettivamente “vile”. I giudici hanno affermato che un elemento di prova decisivo può derivare dal confronto tra il canone del contratto di locazione principale e quello di un’eventuale sublocazione stipulata dallo stesso inquilino.

Nel caso specifico esaminato dalla Corte, la situazione era emblematica:

• Canone di locazione principale: circa 46.000 euro all’anno.
• Canone di sublocazione: 120.000 euro all’anno per lo stesso immobile.

Questa enorme differenza, quasi il triplo, è stata considerata una presunzione sufficiente per dimostrare che il canone originale era inferiore di oltre un terzo al suo giusto valore. Di conseguenza, il contratto di locazione è stato dichiarato inopponibile al creditore, che ha potuto procedere con la richiesta di rilascio dell’immobile. La Corte ha specificato che tale confronto è valido anche se l’area sublocata è leggermente diversa, procedendo a una valutazione proporzionale.

Implicazioni pratiche per inquilini e acquirenti

Questa decisione ha conseguenze importanti per tutte le parti coinvolte in una locazione legata a un immobile a rischio di pignoramento.

Per gli inquilini (conduttori): Un canone molto al di sotto dei prezzi di mercato, sebbene apparentemente vantaggioso, rappresenta un fattore di rischio. In caso di pignoramento e vendita dell’immobile, il nuovo proprietario potrebbe avere il diritto di invalidare il contratto, costringendo l’inquilino a liberare i locali. È quindi fondamentale che il canone sia equo e realistico per garantire la stabilità del rapporto contrattuale.

Per i creditori e gli acquirenti all’asta: La sentenza offre uno strumento di tutela efficace contro contratti di locazione stipulati a condizioni palesemente anomale. Dimostrare la “viltà” del canone permette al nuovo proprietario di liberare l’immobile e di goderne appieno, senza essere vincolato da accordi potenzialmente collusivi stipulati dal precedente proprietario debitore.

In sintesi, il principio riafferma che la protezione dell’inquilino non può spingersi fino a legittimare situazioni che danneggiano ingiustamente i diritti dei creditori. La congruità del canone diventa un elemento essenziale per la validità del contratto di locazione nei confronti di terzi acquirenti in una procedura esecutiva.

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