Sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è un procedimento amministrativo che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate in passato senza le necessarie autorizzazioni o in difformità da esse. Si tratta di uno strumento fondamentale per rendere un immobile pienamente conforme alla legge, sanando illeciti che potrebbero altrimenti portare a sanzioni severe, inclusa la demolizione. L’obiettivo è rendere legale un’attività che, al momento della sua esecuzione, era considerata abusiva.

Il requisito fondamentale: la doppia conformità

Per ottenere una sanatoria, l’intervento abusivo deve rispettare il principio della “doppia conformità”, come stabilito dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Questo significa che l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti distinti:

• Al momento in cui l’abuso è stato realizzato.
• Al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

Se anche solo una di queste due condizioni non è soddisfatta, la sanatoria non può essere concessa. Tuttavia, recenti normative, come il cosiddetto “Decreto Salva-Casa”, hanno introdotto delle semplificazioni per alcune difformità minori, superando in casi specifici il rigido vincolo della doppia conformità. È quindi importante valutare la natura dell’abuso per comprendere quale regime normativo si applica.

Quali interventi si possono sanare

La richiesta di permesso in sanatoria, nota anche come “accertamento di conformità”, può essere presentata per diverse tipologie di opere abusive. Le principali categorie includono:

• Interventi realizzati senza Permesso di Costruire o in totale difformità da esso.
• Opere eseguite in assenza di Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire o in difformità da essa.
• Lavori realizzati in parziale difformità dal titolo edilizio ottenuto.

La procedura e i costi variano a seconda della gravità dell’intervento, distinguendo tra abusi sostanziali, che richiedono il permesso in sanatoria, e irregolarità minori, sanabili tramite SCIA tardiva.

Chi può richiedere la sanatoria e quali sono i termini

La domanda di sanatoria può essere presentata da soggetti specifici, che hanno un interesse diretto nella regolarizzazione dell’immobile. I legittimati a richiederla sono:

• Il responsabile dell’abuso (solitamente il committente, il costruttore o il titolare del permesso originario).
• L’attuale proprietario dell’immobile, anche se non ha commesso direttamente l’abuso.

La richiesta deve essere presentata prima che vengano irrogate le sanzioni amministrative definitive, come l’ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. È fondamentale agire tempestivamente, non appena si viene a conoscenza dell’irregolarità, per evitare conseguenze più gravi e precludere la possibilità di regolarizzazione.

Costi e sanzioni per la regolarizzazione

Ottenere una sanatoria comporta il pagamento di una sanzione, il cui importo dipende dalla tipologia di abuso commesso.

Per abusi maggiori (art. 36 T.U.E.): Riguarda gli interventi che avrebbero richiesto il Permesso di Costruire. Per ottenere la sanatoria, è necessario versare a titolo di oblazione un contributo di costruzione pari al doppio di quello dovuto. Questa somma estingue anche l’eventuale reato penale associato all’abuso edilizio.

Per abusi minori (art. 37 T.U.E.): Concerne gli interventi che sarebbero stati soggetti a SCIA. In questo caso, la regolarizzazione avviene con il pagamento di una sanzione pecuniaria che varia da 516 a 5.164 euro. L’importo è stabilito dal Comune in base all’aumento di valore dell’immobile. Se la SCIA viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso, la sanzione è fissata a 516 euro. Questo pagamento ha natura di sanzione amministrativa e non estingue reati, poiché queste violazioni non hanno rilevanza penale.

La procedura e la risposta del Comune

Una volta presentata la domanda di sanatoria, il dirigente dell’ufficio tecnico comunale ha 60 giorni di tempo per pronunciarsi con un provvedimento motivato. Se entro questo termine non arriva alcuna comunicazione, la richiesta si intende respinta, secondo il principio del “silenzio-rifiuto”.

Tuttavia, la giurisprudenza considera questo termine come non perentorio. Ciò significa che il Comune può emettere una decisione anche dopo la scadenza dei 60 giorni. È importante sottolineare che, se l’intervento rispetta tutti i requisiti di legge, inclusa la doppia conformità, l’amministrazione è tenuta a concedere la sanatoria. Un eventuale rigetto, anche tramite silenzio, può essere contestato legalmente.

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