IMU

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Propria, è un tributo che grava sul possesso di beni immobiliari in Italia. Introdotta nel 2012, ha sostituito la precedente ICI e nel tempo ha subito diverse modifiche, fino a integrare anche la TASI a partire dal 2020. Si applica a fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, con regole specifiche che determinano chi deve pagarla, chi ne è esente e come si calcola l’importo dovuto.

Chi deve pagare l’IMU

L’obbligo di versare l’IMU ricade su tutti i soggetti che possiedono un immobile sul territorio italiano a titolo di proprietà o di altro diritto reale. Questo include non solo i proprietari, ma anche chi detiene diritti come:

• Usufrutto
• Uso
• Abitazione
• Enfiteusi
• Superficie

L’imposta è dovuta indipendentemente dalla residenza del possessore, che può trovarsi anche all’estero. In casi particolari, la responsabilità del pagamento si trasferisce. Ad esempio, in caso di separazione o divorzio, l’IMU sulla casa familiare è a carico del coniuge a cui è stato assegnato l’immobile. Nelle operazioni di leasing finanziario, il soggetto passivo è il locatario, mentre per le concessioni su aree demaniali è il concessionario a dover versare il tributo.

Esenzioni dal pagamento dell’IMU

La normativa prevede diverse situazioni in cui l’IMU non è dovuta. La più importante e conosciuta riguarda l’abitazione principale, ma esistono anche altre categorie di immobili esenti dal pagamento.

Abitazione principale: la regola generale

L’esenzione più rilevante è quella per l’abitazione principale. Per essere considerata tale, un’unità immobiliare deve soddisfare due requisiti fondamentali: il possessore e il suo nucleo familiare devono avere sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale nell’immobile. L’esenzione si estende anche alle pertinenze, ma solo per una unità per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Attenzione: l’esenzione non si applica agli immobili di lusso, ovvero quelli classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Altre categorie esenti

Oltre all’abitazione principale, beneficiano dell’esenzione totale dal pagamento dell’IMU anche altri tipi di immobili, tra cui:

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari.
• Gli alloggi sociali (social housing) come definiti dalla normativa di riferimento.
• I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permangono tale destinazione e non sono locati (i cosiddetti “beni merce”).
• I fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e quelli di proprietà della Santa Sede.
• Gli immobili posseduti da enti non commerciali, a condizione che siano destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive.

Riduzioni e agevolazioni sull’imposta

In alcuni casi, pur non essendo prevista un’esenzione totale, la legge consente di beneficiare di una riduzione della base imponibile o dell’imposta stessa. Le principali agevolazioni riguardano:

• Comodato d’uso gratuito: È prevista una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta di primo grado (genitori o figli) che li utilizzano come abitazione principale. Per accedere a questa agevolazione, il contratto di comodato deve essere registrato e il proprietario (comodante) deve risiedere nello stesso Comune e non possedere altri immobili in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale.
• Canone concordato: Per gli immobili locati a canone concordato, l’imposta determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%.
• Fabbricati inagibili o inabitabili: La base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili, inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni.
• Fabbricati di interesse storico o artistico: Anche per questi immobili è prevista una riduzione del 50% della base imponibile.
• Pensionati residenti all’estero: Per i soggetti non residenti in Italia, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, è prevista una riduzione dell’IMU per una sola unità immobiliare a uso abitativo, a condizione che non sia locata o data in comodato d’uso.

Come si calcola l’IMU

Il calcolo dell’IMU si basa su alcuni elementi chiave: la rendita catastale dell’immobile, il coefficiente catastale e l’aliquota deliberata dal Comune. Il procedimento si articola in due passaggi:

1. Determinazione della base imponibile: Si parte dalla rendita catastale, che va rivalutata del 5%. Il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente specifico che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (ad esempio, 160 per le abitazioni del gruppo A, escluso A/10).
2. Applicazione dell’aliquota comunale: Alla base imponibile si applica l’aliquota stabilita dal Comune in cui si trova l’immobile. La legge fissa un’aliquota di base, ma i Comuni hanno la facoltà di aumentarla o diminuirla entro limiti prestabiliti.

Per conoscere l’aliquota esatta e le eventuali detrazioni applicabili, è indispensabile consultare le delibere pubblicate sul sito istituzionale del proprio Comune.

Modalità e scadenze di pagamento

Il versamento dell’IMU avviene generalmente in due rate. Le scadenze fiscali sono fisse e valide per tutto il territorio nazionale:

• Acconto: entro il 16 giugno.
• Saldo: entro il 16 dicembre.

È comunque possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione entro la scadenza della prima rata, il 16 giugno. Le modalità di pagamento più comuni sono il modello F24, il bollettino postale compatibile e la piattaforma PagoPA.

In alcuni casi, come variazioni relative all’immobile o per beneficiare di specifiche agevolazioni, potrebbe essere necessario presentare la dichiarazione IMU al Comune di competenza.

Per assistenza o per segnalare il tuo caso, contatta Sportello Consumatori.

Contattaci su WhatsApp