L’emergenza sanitaria da Covid-19 ha imposto la chiusura forzata di numerose attività commerciali, creando una situazione di grave difficoltà per imprenditori e professionisti. Uno dei problemi più urgenti è stato l’impossibilità di pagare i canoni di locazione per gli immobili ad uso commerciale, come negozi, uffici e ristoranti. Di fronte a un evento imprevisto e non controllabile, molti si sono chiesti quali fossero le tutele legali per gestire i contratti di affitto in un contesto così eccezionale.
L’impatto delle chiusure forzate sui contratti
I decreti governativi emanati durante la fase più acuta della pandemia hanno sospeso o limitato gran parte delle attività economiche per ragioni di sanità pubblica. Questa misura, nota come factum principis (un ordine dell’autorità), ha impedito di fatto ai conduttori di utilizzare i locali per lo scopo previsto dal contratto. La conseguenza diretta è stata una drastica riduzione o un azzeramento dei ricavi, rendendo il pagamento del canone di locazione un onere insostenibile per molti.
Inizialmente, la normativa emergenziale non prevedeva disposizioni specifiche per i contratti di locazione commerciale, lasciando a locatori e conduttori il compito di trovare soluzioni basate sui principi generali del codice civile e sulla buona fede contrattuale.
La via dell’accordo tra le parti
La soluzione più auspicabile e spesso più efficace è stata la rinegoziazione del contratto tra le parti. Un accordo privato ha permesso di superare la crisi temporanea in modo equilibrato, evitando contenziosi legali lunghi e costosi. Le soluzioni più comuni adottate sono state:
- Riduzione temporanea del canone: Una diminuzione dell’importo per i mesi di chiusura forzata.
- Sospensione del pagamento: Un rinvio dei pagamenti, con un piano di rientro da concordare per il periodo successivo alla riapertura.
- Modifica delle condizioni contrattuali: Accordi più complessi per rimodulare le scadenze e gli importi futuri.
Qualsiasi accordo raggiunto è stato formalizzato per iscritto, attraverso una scrittura privata, per garantire certezza e validità legale alle nuove condizioni pattuite.
Gli strumenti legali a tutela del conduttore
Quando non è stato possibile raggiungere un accordo, il conduttore ha potuto avvalersi di diversi strumenti legali previsti dall’ordinamento italiano per affrontare la situazione di difficoltà.
Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta
L’articolo 1467 del Codice Civile consente di chiedere la risoluzione del contratto quando eventi straordinari e imprevedibili rendono una delle prestazioni eccessivamente onerosa. La pandemia e le conseguenti chiusure obbligatorie rientrano pienamente in questa casistica. Questo strumento ha permesso al conduttore di sciogliere il vincolo contrattuale senza dover pagare penali o l’indennità di mancato preavviso.
Impossibilità sopravvenuta della prestazione
Un altro principio applicabile è quello dell’impossibilità sopravvenuta (art. 1256 e 1258 c.c.). L’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’attività commerciale a causa di un ordine dell’autorità può essere considerata un’impossibilità parziale e temporanea. In questo caso, il conduttore ha potuto richiedere una riduzione del canone proporzionale al mancato godimento del bene o, in casi estremi, la sospensione totale del pagamento per il periodo di chiusura.
Recesso per gravi motivi
La legge sull’equo canone (L. 392/1978) prevede la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento per “gravi motivi”. La crisi economica derivante dalla pandemia è stata ampiamente riconosciuta come un grave motivo. Tuttavia, questo strumento richiede un preavviso di sei mesi, durante i quali il canone resta dovuto, rendendolo una soluzione meno vantaggiosa per una crisi immediata.
Cosa fare in situazioni di emergenza
L’esperienza della pandemia ha insegnato l’importanza di agire tempestivamente. In caso di eventi imprevisti che rendono difficile adempiere a un contratto di locazione, è consigliabile:
- Comunicare subito: Informare il locatore della situazione di difficoltà in modo formale, preferibilmente tramite posta elettronica certificata (PEC) o raccomandata.
- Avviare una trattativa: Proporre soluzioni concrete e ragionevoli per superare il periodo di crisi, dimostrando buona fede.
- Formalizzare gli accordi: Mettere per iscritto qualsiasi modifica concordata per evitare future incomprensioni.
- Consultare un esperto: Se non si riesce a trovare un punto d’incontro, è fondamentale rivolgersi a un consulente legale per valutare le azioni più appropriate a tutela dei propri diritti.
La normativa introdotta durante l’emergenza, come l’articolo 91 del Decreto “Cura Italia”, ha inoltre stabilito che il rispetto delle misure di contenimento dovesse essere sempre valutato per escludere la responsabilità del debitore per ritardi o inadempimenti.
Per assistenza o per segnalare il tuo caso, contatta Sportello Consumatori.
