Il rent to buy

Il rent to buy, noto anche come “affitto con riscatto”, è una soluzione contrattuale che consente di entrare subito in possesso di un immobile e di acquistarlo in un secondo momento. Si tratta di una formula ibrida, a metà tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita, disciplinata dalla legge italiana (Decreto Legge n. 133/2014, “Sblocca Italia”) per offrire tutele sia a chi compra sia a chi vende. Questo strumento si rivela particolarmente utile in periodi di difficoltà di accesso al credito, permettendo di posticipare l’accensione di un mutuo.

Come funziona il rent to buy in pratica

Il contratto di rent to buy prevede il pagamento di un canone periodico che è composto da due parti distinte. Una quota è destinata a remunerare il godimento dell’immobile, funzionando come un normale canone di affitto. L’altra quota, invece, viene accantonata come acconto sul prezzo di vendita finale. Le parti coinvolte hanno la libertà di definire gli elementi chiave del contratto, tra cui:

• La durata del contratto: il periodo entro cui l’inquilino può decidere se esercitare o meno il diritto di acquisto.
• Il prezzo finale di vendita: il costo dell’immobile viene bloccato al momento della firma del contratto, evitando così eventuali rincari futuri del mercato.
• L’importo del canone: la somma totale da versare periodicamente e la sua suddivisione tra la quota per l’affitto e quella per l’acconto prezzo.
• La quota di acconto: la percentuale dei canoni che verrà effettivamente scomputata dal prezzo finale al momento del rogito.

Al termine del periodo concordato, il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di procedere con l’acquisto dell’immobile. Se decide di acquistare, il prezzo sarà quello pattuito inizialmente, decurtato della somma accumulata con gli acconti.

I vantaggi per chi acquista e per chi vende

Questa formula contrattuale offre benefici significativi per entrambe le parti, rispondendo a diverse esigenze del mercato immobiliare attuale.

Vantaggi per l’acquirente

Per chi desidera comprare casa, i vantaggi sono molteplici:

• Accesso immediato all’immobile: È possibile abitare la casa da subito senza dover pagare l’intero importo.
• Facilità di accesso al mutuo: Avendo già versato una parte del prezzo tramite i canoni, l’importo del mutuo da richiedere alla banca sarà inferiore, aumentando le probabilità di approvazione.
• Periodo di prova: Vivere nell’immobile prima di acquistarlo permette di valutarne pregi e difetti, così come la zona circostante.
• Prezzo bloccato: Il prezzo di acquisto viene fissato al momento della stipula, mettendo l’acquirente al riparo da futuri aumenti dei prezzi di mercato.

Vantaggi per il venditore

Anche per il proprietario dell’immobile ci sono importanti vantaggi:

• Reddito immediato: Il venditore inizia a percepire un’entrata economica da un immobile che altrimenti potrebbe rimanere sfitto e generare solo costi.
• Individuazione di un acquirente motivato: La formula attira persone seriamente interessate all’acquisto, riducendo i tempi di vendita.
• Riduzione dei costi di gestione: Le spese di manutenzione ordinaria e le utenze sono generalmente a carico del conduttore, alleggerendo il proprietario.
• Mantenimento della proprietà: Fino al momento del rogito finale, il venditore rimane proprietario dell’immobile.

Tutele e rischi: cosa sapere prima di firmare

La legge prevede specifiche tutele per proteggere sia l’acquirente che il venditore, ma è fondamentale conoscere anche i potenziali rischi. La tutela principale per l’acquirente è la trascrizione del contratto nei registri immobiliari. Questo passaggio, che richiede l’intervento di un notaio, rende il diritto all’acquisto opponibile a terzi, proteggendo l’acquirente da eventuali pignoramenti o da una vendita dell’immobile ad altre persone.

La normativa regola anche le conseguenze in caso di inadempimento:

• Se l’acquirente non paga i canoni: Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni, stabilito dalle parti (ma per legge non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo). In questo scenario, il venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diverso accordo, può trattenere interamente i canoni versati a titolo di indennità.
• Se il venditore si rifiuta di vendere: Qualora il proprietario, al termine del periodo, si rifiuti di concludere la vendita, l’acquirente può rivolgersi a un giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di vendita non concluso (esecuzione in forma specifica). Inoltre, il venditore dovrà restituire la parte dei canoni imputata come acconto, maggiorata degli interessi legali.
• In caso di fallimento: Se a fallire è il venditore, il contratto prosegue, garantendo il diritto dell’acquirente. Se invece fallisce l’acquirente, il curatore fallimentare deciderà se proseguire con il contratto o scioglierlo.

Il rent to buy è uno strumento flessibile ma complesso. È essenziale che il contratto sia redatto in modo dettagliato e chiaro, specificando tutti i diritti e i doveri di entrambe le parti per evitare future controversie.

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