Locazione commerciale ai tempi del coronavirus

L’emergenza sanitaria legata al coronavirus ha rappresentato uno shock per il tessuto economico, costringendo molte attività commerciali a una chiusura forzata o a una drastica riduzione dell’operatività. Una delle conseguenze più immediate è stata la difficoltà nel sostenere i costi fissi, primo fra tutti il canone di locazione. Sebbene la pandemia sia stata un evento eccezionale, ha messo in luce principi giuridici fondamentali che possono essere applicati anche in altre situazioni di crisi imprevista che impediscono o limitano l’uso di un immobile commerciale.

Chiusura forzata e obbligo di pagamento del canone

Di fronte a un ordine di chiusura imposto dalle autorità, molti conduttori si sono chiesti se fossero ancora tenuti a pagare l’affitto. La risposta non è un semplice sì o no. Il contratto di locazione, infatti, rimane valido e la sospensione unilaterale dei pagamenti espone il conduttore al rischio di un’azione legale da parte del proprietario, come un decreto ingiuntivo o una procedura di sfratto per morosità.

Tuttavia, la legge offre degli strumenti per affrontare queste situazioni eccezionali. L’impossibilità di utilizzare l’immobile per lo scopo previsto dal contratto a causa di un evento imprevedibile e non imputabile alle parti (il cosiddetto factum principis, ovvero un ordine dell’autorità) altera l’equilibrio del rapporto contrattuale e giustifica la ricerca di una soluzione alternativa al semplice adempimento.

Gli strumenti legali a tutela dell’inquilino

Il Codice Civile italiano prevede alcuni principi che possono essere invocati per rinegoziare le condizioni del contratto di locazione in circostanze straordinarie. È fondamentale conoscerli per poter dialogare con il proprietario su basi giuridiche solide.

• Impossibilità parziale della prestazione (art. 1464 c.c.): Questo è uno degli strumenti più pertinenti. Sebbene il proprietario continui a mettere a disposizione l’immobile (la sua prestazione è possibile), il conduttore non può utilizzarlo pienamente per l’attività commerciale prevista. Si verifica quindi un’impossibilità parziale di godere del bene. In questo caso, la legge prevede che il conduttore abbia diritto a una corrispondente riduzione del canone.
• Eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.): Questa norma si applica quando eventi straordinari e imprevedibili rendono una delle prestazioni eccessivamente costosa. Tuttavia, il rimedio principale previsto è la risoluzione (scioglimento) del contratto. Poiché nella maggior parte dei casi l’imprenditore desidera conservare l’attività e quindi il contratto, questa soluzione è spesso una scelta estrema e non ideale.
• Principio di buona fede e correttezza (art. 1375 c.c.): Questo è un principio cardine del nostro ordinamento. Impone a entrambe le parti di comportarsi in modo corretto e leale durante tutta la vita del contratto. In una situazione di crisi generalizzata, la buona fede richiede che proprietario e inquilino collaborino per trovare una soluzione equa che permetta la sopravvivenza del rapporto, come una rinegoziazione temporanea del canone.

Cosa fare in pratica per chiedere la riduzione del canone

Agire in modo impulsivo, smettendo di pagare, è la scelta peggiore. È invece cruciale seguire un percorso strutturato per tutelare i propri diritti e mantenere un rapporto costruttivo con il locatore.

1. Comunicazione formale: Il primo passo è inviare una comunicazione scritta al proprietario, preferibilmente tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) o raccomandata con avviso di ricevimento. Nella lettera, si deve spiegare la situazione, menzionare le disposizioni normative che hanno imposto la chiusura o la limitazione dell’attività e fare formale richiesta di una riduzione temporanea del canone.
2. Formulare una proposta ragionevole: È consigliabile non limitarsi a chiedere uno sconto generico, ma avanzare una proposta concreta e sostenibile, ad esempio una riduzione percentuale del canone per i mesi di chiusura o di forte limitazione dell’attività.
3. Mettere l’accordo per iscritto: Se si raggiunge un’intesa, è fondamentale formalizzarla con una scrittura privata (un addendum al contratto originale). Questo documento dovrà specificare l’entità della riduzione e il periodo di validità. L’accordo di riduzione deve essere poi registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
4. Valutare la mediazione: Se il dialogo con il proprietario non porta a una soluzione, prima di avviare una causa in tribunale è obbligatorio tentare la via della mediazione. Si tratta di un procedimento più rapido ed economico in cui un mediatore imparziale aiuta le parti a trovare un accordo.

Affrontare una crisi che impatta sulla propria attività è complesso. Conoscere i propri diritti e agire in modo proattivo e documentato è il modo migliore per superare le difficoltà e preservare il futuro della propria impresa.

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