Quorum in condominio

Le decisioni all’interno di un condominio vengono prese durante l’assemblea, un organo collegiale la cui validità è regolata da precise norme sul quorum. Comprendere il funzionamento del quorum è fondamentale per ogni condomino, poiché garantisce che le delibere siano legittime e vincolanti. Esistono due tipi di quorum, entrambi essenziali: il quorum costitutivo, necessario per la regolare formazione dell’assemblea, e il quorum deliberativo, richiesto per approvare validamente le decisioni.

Quorum Costitutivo: la validità dell’assemblea

Il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di condomini e di millesimi che devono essere presenti o rappresentati per delega affinché l’assemblea possa considerarsi regolarmente costituita e iniziare i lavori. Senza il raggiungimento di questa soglia, l’assemblea non può nemmeno aprirsi o, se il numero viene a mancare durante la seduta, deve essere sciolta. Le regole cambiano tra la prima e la seconda convocazione.

In prima convocazione, l’assemblea è valida solo se sono presenti tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Data la difficoltà nel raggiungere questo quorum, la maggior parte delle assemblee si svolge in seconda convocazione.

In seconda convocazione, che deve tenersi entro dieci giorni dalla prima, le soglie si abbassano notevolmente. L’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quorum Deliberativo: l’approvazione delle decisioni

Una volta che l’assemblea è regolarmente costituita, per approvare una delibera è necessario raggiungere il quorum deliberativo. Anche in questo caso, le maggioranze richieste variano a seconda della convocazione e della materia trattata.

Per le delibere ordinarie, come l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, le regole sono le seguenti:

• In prima convocazione: la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
• In seconda convocazione: la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).

Il compito di verificare il raggiungimento di entrambi i quorum spetta al presidente dell’assemblea, che deve annotare i risultati nel verbale. È importante ricordare che il voto di un condomino rappresentato da un delegato ha lo stesso valore di quello di chi partecipa di persona.

I Quorum Speciali per decisioni importanti

Per alcune decisioni di particolare rilevanza, la legge prevede quorum deliberativi più elevati, che restano identici sia in prima che in seconda convocazione. Questo serve a garantire un consenso più ampio su questioni che possono avere un impatto significativo sulla gestione e sul valore dell’edificio.

Tra i casi più comuni che richiedono maggioranze qualificate troviamo:

• Nomina e revoca dell’amministratore: è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
• Innovazioni: per le modifiche che migliorano o rendono più comodo l’uso delle parti comuni (es. installazione di un ascensore), serve la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi).
• Atti di disposizione: per vendere, cedere o costituire diritti reali su parti comuni del condominio è richiesta l’unanimità di tutti i condomini.
• Assegnazione di aree comuni in uso esclusivo: anche per decisioni come l’assegnazione di un posto auto a un singolo condomino in un’area comune, è necessario il consenso unanime.

Cosa fare se il quorum non viene rispettato

Una delibera approvata senza il rispetto dei quorum previsti dalla legge non è nulla, ma annullabile. Questo significa che la decisione produce i suoi effetti fino a quando non viene impugnata davanti a un giudice. I condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono contestare la delibera entro 30 giorni dalla data dell’assemblea (per i presenti) o dalla data di ricevimento del verbale (per gli assenti).

Se ritieni che una decisione sia stata presa senza le corrette maggioranze, è fondamentale agire tempestivamente per tutelare i tuoi diritti e la corretta gestione del condominio. Verificare il verbale e confrontare le maggioranze approvate con quelle richieste dalla legge è il primo passo per una eventuale contestazione.

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