Installazione antenna sul lastrico solare: chi paga?

L’installazione di un’antenna per la telefonia mobile sul tetto o sul lastrico solare di un edificio condominiale è una pratica comune che genera un canone di locazione a favore del condominio. Tuttavia, sorge spesso una domanda cruciale: come vengono ripartiti questi proventi? La questione riguarda in particolare i proprietari di unità immobiliari al piano terra, come negozi o magazzini, che talvolta vengono esclusi dalla divisione dei guadagni. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento definitivo, stabilendo un principio fondamentale a tutela di tutti i condòmini.

Il caso: un’antenna sul tetto e i proventi contesi

La vicenda esaminata dalla Suprema Corte ha origine in un condominio di Roma. L’assemblea condominiale aveva deliberato di escludere i proprietari di alcuni negozi al piano terra dalla ripartizione di un contributo di 10.000 euro, versato da una società di telefonia per l’installazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio. La giustificazione del condominio si basava su un articolo del regolamento condominiale, secondo cui quella specifica porzione del fabbricato era di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti.

I proprietari dei negozi hanno impugnato la delibera, sostenendo il loro diritto a partecipare ai proventi in qualità di comproprietari delle parti comuni. Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello hanno dato loro ragione, annullando la decisione dell’assemblea. Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione, portando la questione al massimo grado di giudizio.

La natura del lastrico solare: una parte comune per definizione

La Corte di Cassazione (sentenza n. 21440/2022) ha respinto il ricorso del condominio, confermando che il lastrico solare è, per sua natura, una parte comune dell’edificio. Il ragionamento si fonda sull’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti dell’edificio considerate di proprietà comune di tutti i condòmini, a meno che non sia esplicitamente stabilito il contrario in un titolo idoneo.

Il tetto e il lastrico solare svolgono una funzione essenziale: la copertura e la protezione dell’intero stabile. Questo beneficio si estende a tutte le unità immobiliari, comprese quelle situate al piano terra che hanno accesso diretto dalla strada. Senza una copertura, l’edificio stesso non potrebbe esistere come struttura divisa in proprietà individuali. Di conseguenza, anche i proprietari dei negozi sono comproprietari del lastrico solare e hanno diritto di utilizzarlo e di percepire i frutti derivanti dal suo uso, come il canone per un’antenna.

Quando la proprietà comune può essere esclusa?

La presunzione di proprietà comune del lastrico solare non è assoluta, ma può essere superata solo a condizioni molto rigorose. La Cassazione ha chiarito che non è sufficiente una semplice clausola in un regolamento condominiale assembleare per escludere uno o più condòmini dalla comproprietà.

Perché l’esclusione sia valida, devono verificarsi condizioni specifiche:

• Titolo originario: L’esclusione deve risultare in modo chiaro e inequivocabile dall’atto costitutivo del condominio, ovvero dal primo atto di vendita con cui l’originario costruttore ha trasferito la proprietà delle singole unità.
• Regolamento contrattuale: L’esclusione può essere contenuta in un regolamento di condominio di natura “contrattuale”, cioè approvato all’unanimità da tutti i condòmini o allegato e accettato in tutti gli atti di acquisto.

In assenza di un titolo così forte e specifico, prevale la regola generale del Codice Civile, e il lastrico solare resta un bene comune a tutti.

Diritti dei consumatori e ripartizione dei guadagni

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per i consumatori e i proprietari di immobili in condominio. Il principio stabilito è che i canoni percepiti per la concessione del lastrico solare a terzi, come le compagnie telefoniche, rappresentano un reddito che spetta a tutta la collettività condominiale. Questo reddito deve essere ripartito tra tutti i proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà, senza esclusioni arbitrarie.

Se sei proprietario di un negozio, un garage o una cantina all’interno di un condominio e l’assemblea delibera di escluderti dalla ripartizione dei proventi derivanti dall’uso di parti comuni come il tetto, tale decisione è probabilmente illegittima. È fondamentale verificare cosa prevede l’atto di acquisto originale e se esista un regolamento contrattuale che giustifichi tale esclusione. Nella stragrande maggioranza dei casi, il diritto a partecipare ai guadagni è garantito.

In conclusione, il lastrico solare è un bene di tutti e i suoi frutti devono essere condivisi. Ogni condomino, indipendentemente dalla posizione della sua unità immobiliare, contribuisce implicitamente alla sua esistenza e manutenzione e ha quindi il diritto di beneficiarne economicamente.

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