Sfratto per morosità: guida e facsimile

Lo sfratto per morosità è un procedimento legale che il proprietario di un immobile (locatore) può avviare quando l’inquilino (conduttore) non paga il canone di affitto pattuito. Si tratta di una procedura accelerata rispetto a una causa ordinaria, pensata per consentire al locatore di recuperare il possesso del proprio bene in tempi relativamente brevi. Comprendere come funziona è fondamentale per chi si trova in una situazione di difficoltà con il pagamento dell’affitto e ha bisogno di conoscere i propri diritti e doveri.

Quando può essere richiesto lo sfratto per morosità?

Per avviare la procedura di sfratto, devono sussistere due presupposti fondamentali, senza i quali l’azione legale non può essere intrapresa:

• Esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato: La procedura si applica solo ai contratti di locazione immobiliare, sia a uso abitativo che commerciale, regolarmente stipulati e registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Accordi verbali non consentono di accedere a questo strumento legale specifico.
• Mancato pagamento del canone o degli oneri accessori: La legge definisce con precisione il concetto di morosità. Per le locazioni a uso abitativo, è sufficiente il mancato pagamento di una sola mensilità del canone, una volta trascorsi venti giorni dalla data di scadenza. Lo sfratto può essere richiesto anche per il mancato pagamento degli oneri accessori (come le spese condominiali) quando l’importo non pagato supera il valore di due mensilità del canone.

Per le locazioni a uso commerciale, invece, non esiste una soglia predefinita. Il giudice valuta caso per caso se l’inadempimento dell’inquilino sia “di non scarsa importanza”, secondo i principi generali del codice civile, per giustificare la risoluzione del contratto.

La procedura di sfratto: i passaggi principali

Il procedimento di sfratto per morosità segue un iter ben definito, che inizia con un tentativo stragiudiziale e prosegue in tribunale se il debito non viene saldato.

La lettera di diffida

Anche se non è un passaggio obbligatorio per legge, di solito il locatore invia all’inquilino una lettera di diffida tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Con questa comunicazione, si sollecita il pagamento dei canoni arretrati entro un breve termine, avvisando che in caso contrario si procederà per vie legali.

L’atto di intimazione di sfratto e la citazione in udienza

Se la diffida non ha effetto, il locatore, tramite il proprio avvocato, notifica all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per morosità. Questo documento contiene anche la citazione a comparire davanti al tribunale competente (quello del luogo in cui si trova l’immobile) in una data specifica per l’udienza di convalida. Nello stesso atto, il locatore può anche chiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio dell’immobile.

Cosa può fare l’inquilino all’udienza di convalida

All’udienza fissata dal tribunale, l’inquilino (conduttore) ha diverse possibilità di azione, che possono cambiare radicalmente l’esito della procedura:

• Saldare il debito: L’inquilino può presentarsi e pagare direttamente in udienza l’intero importo dovuto, comprensivo di canoni arretrati, interessi e spese legali liquidate dal giudice. In questo caso, la procedura si estingue e il contratto di locazione prosegue regolarmente.
• Chiedere il “termine di grazia”: Se non ha la possibilità di pagare immediatamente, l’inquilino può chiedere al giudice un “termine di grazia”, ovvero un periodo di tempo per saldare il debito. La legge prevede che il giudice possa concedere un termine non superiore a 90 giorni. L’udienza viene rinviata a una data successiva alla scadenza di tale termine per verificare l’avvenuto pagamento. Questa opzione è disponibile solo per le locazioni a uso abitativo.
• Opporsi allo sfratto: L’inquilino può comparire e opporsi alla convalida, adducendo motivazioni fondate (ad esempio, sostenendo di aver già pagato o contestando l’importo richiesto). In questo caso, il procedimento si trasforma in una causa ordinaria per esaminare le ragioni dell’opposizione. Tuttavia, se le prove a sostegno dell’opposizione non appaiono solide, il giudice può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile, immediatamente esecutiva.
• Non presentarsi o non opporsi: Se l’inquilino non si presenta all’udienza o, pur presentandosi, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un’ordinanza.

L’ordinanza di convalida e l’esecuzione dello sfratto

Se il giudice convalida lo sfratto, emette un’ordinanza che costituisce un titolo esecutivo. In questo provvedimento viene fissata una data entro la quale l’inquilino deve rilasciare spontaneamente l’immobile. Solitamente, questo termine è di circa un mese, ma può variare a seconda delle circostanze.

Se l’inquilino non lascia l’appartamento entro la data stabilita, il locatore deve avviare la fase di esecuzione forzata. Tramite il suo avvocato, notifica all’inquilino un atto di precetto, che intima di liberare l’immobile entro 10 giorni. Scaduto anche questo termine senza che l’immobile sia stato liberato, interviene l’ufficiale giudiziario.

L’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile per eseguire lo sfratto, se necessario anche con l’ausilio della forza pubblica (Carabinieri o Polizia) e di un fabbro per l’apertura della porta. Una volta eseguito lo sfratto, il locatore viene reimmesso nel possesso del suo bene.

La procedura di sfratto per morosità ha conseguenze significative sia per il locatore che per il conduttore. È un percorso legale con scadenze precise e diritti da far valere. Se ti trovi in una situazione di difficoltà con il pagamento dell’affitto o hai ricevuto un’intimazione di sfratto, è importante agire tempestivamente per comprendere le tue opzioni.

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