Revoca dell’amministratore di condominio

La revoca dell’amministratore di condominio è un diritto fondamentale dei condomini quando il rapporto di fiducia viene meno o si verificano gravi inadempienze. La legge prevede due percorsi principali per interrompere il mandato prima della sua scadenza naturale: la decisione dell’assemblea condominiale e, in casi specifici, il ricorso all’autorità giudiziaria. Comprendere le procedure e le motivazioni legittime è essenziale per tutelare i propri interessi e garantire una gestione corretta del bene comune.

Revoca da parte dell’assemblea condominiale

L’assemblea dei condomini ha il potere di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza una specifica giusta causa. Questa facoltà si basa sulla natura fiduciaria del rapporto di mandato che lega l’amministratore al condominio. Se la fiducia viene a mancare, l’assemblea può decidere di interrompere l’incarico.

Per procedere con la revoca, è necessario convocare un’assemblea, anche straordinaria. La richiesta di convocazione può essere avanzata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. L’ordine del giorno deve indicare chiaramente l’argomento, ad esempio “Revoca amministratore e nomina nuovo amministratore”.

La delibera di revoca è valida se approvata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, ovvero:

• Un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea.
• Tali voti devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se la revoca avviene senza una giusta causa, l’amministratore potrebbe avere diritto a un risarcimento del danno per l’interruzione anticipata del contratto. Tuttavia, la decisione dell’assemblea resta sovrana e pienamente efficace.

La revoca giudiziale per gravi irregolarità

Quando l’amministratore commette gravi irregolarità e l’assemblea non interviene, anche un singolo condomino può rivolgersi al tribunale per chiederne la revoca. A differenza della revoca assembleare, quella giudiziale richiede la presenza di motivazioni specifiche e documentabili. La normativa, in particolare l’articolo 1129 del Codice Civile, elenca una serie di comportamenti che costituiscono “gravi irregolarità”.

Quali sono le gravi irregolarità più comuni?

Le azioni o omissioni che possono giustificare un ricorso al giudice includono:

• L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale.
• Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca o per altre decisioni previste dalla legge.
• La mancata apertura o il mancato utilizzo del conto corrente intestato al condominio.
• La gestione del patrimonio condominiale in modo da creare confusione con il proprio patrimonio personale o quello di altri.
• Non aver agito legalmente per la riscossione dei crediti del condominio.
• La mancata tenuta dei registri obbligatori (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, registro di contabilità).
• Gravi irregolarità fiscali.
• Non aver fornito ai condomini le proprie generalità e i propri dati professionali al momento della nomina.

Un amministratore revocato dal giudice non può essere nuovamente nominato dall’assemblea. Il condomino che avvia l’azione, in caso di accoglimento della domanda, ha diritto al rimborso delle spese legali da parte del condominio, che a sua volta può rivalersi sull’amministratore uscente.

Cosa fare dopo la revoca dell’amministratore

Una volta deliberata o decretata la revoca, l’amministratore uscente ha l’obbligo di cessare immediatamente le sue funzioni e di provvedere al passaggio di consegne. Questo è un momento cruciale per garantire la continuità della gestione condominiale. L’ex amministratore deve restituire tutta la documentazione in suo possesso, tra cui:

• Registri condominiali e verbali delle assemblee.
• Documenti contabili, fatture e ricevute.
• Contratti con i fornitori.
• Chiavi delle parti comuni.
• Timbro del condominio e credenziali di accesso al conto corrente.

È fondamentale che l’assemblea nomini contestualmente un nuovo amministratore per evitare un periodo di vuoto gestionale che potrebbe danneggiare il condominio. Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo, è possibile richiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

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