Antenne telefoniche condominio: accordo a effetti reali o obbligatori

L’installazione di antenne per la telefonia mobile sul tetto di un edificio condominiale è una questione che genera spesso dubbi e discussioni. Una società di telecomunicazioni può offrire un compenso economico in cambio dell’utilizzo del lastrico solare, ma quali sono le regole per approvare un simile accordo? La questione è stata chiarita da una fondamentale sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 8434/2020), che ha definito le due strade legali percorribili e le relative maggioranze necessarie in assemblea.

Le regole per la concessione del lastrico solare

Quando un condominio decide di concedere a una società terza il diritto di installare un’antenna o un ripetitore sul tetto, non sta semplicemente affittando uno spazio. Si tratta di un’operazione che incide sui diritti di proprietà delle parti comuni e che richiede un accordo formale. La complessità nasce dalla natura del contratto stipulato, che può avere implicazioni molto diverse per tutti i condòmini. La Corte di Cassazione ha stabilito che la scelta del tipo di contratto determina anche la maggioranza richiesta per la sua approvazione, distinguendo tra accordi con effetti reali e accordi con effetti obbligatori.

La decisione della Cassazione: due tipi di contratto possibili

La sentenza delle Sezioni Unite ha delineato due principali schemi contrattuali che il condominio può adottare per autorizzare l’installazione di un’antenna, ciascuno con requisiti di voto differenti.

1. Contratto con effetti reali: la costituzione di un diritto di superficie

La prima opzione consiste nel stipulare un contratto che costituisce un diritto di superficie. Si tratta di un vero e proprio diritto reale, che permette alla società telefonica di costruire e mantenere la proprietà dell’impianto sul suolo altrui (in questo caso, il lastrico solare) per tutta la durata dell’accordo. Poiché questo atto equivale a una disposizione di un bene comune, assimilabile a un’alienazione, la legge è molto rigorosa.

• Maggioranza richiesta: Per la costituzione di un diritto di superficie è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini. Non è sufficiente una maggioranza, per quanto ampia, ma serve l’approvazione del 100% dei millesimi.

2. Contratto con effetti obbligatori: l’accordo atipico

La seconda strada è quella di un contratto atipico, che non crea un diritto reale ma un semplice rapporto obbligatorio tra le parti. In pratica, il condominio concede alla società il permesso di costruire (ius aedificandi) e di utilizzare lo spazio, senza però cedere un diritto sulla proprietà. Questo tipo di accordo è più flessibile e viene assimilato, per quanto riguarda le maggioranze, a un contratto di locazione.

• Contratti fino a 9 anni: Se la durata dell’accordo non supera i nove anni, non è richiesta l’unanimità. È sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione o, a seconda dei casi, di straordinaria amministrazione.
• Contratti oltre i 9 anni: Se il contratto ha una durata superiore a nove anni, la legge lo equipara a un atto di straordinaria amministrazione di notevole entità. Per questo motivo, è richiesto il consenso unanime di tutti i condòmini, come per il diritto di superficie.

Cosa devono verificare i consumatori e i condòmini

Questa distinzione ha conseguenze pratiche molto importanti per chi vive in condominio. Prima di approvare l’installazione di un’antenna, è fondamentale analizzare attentamente la proposta di contratto per capire quale percorso si sta intraprendendo.

Ecco alcuni punti a cui prestare attenzione:

1. La natura del contratto: Verificare se il documento parla di “diritto di superficie” o se si configura come una concessione d’uso a carattere obbligatorio.
2. La durata dell’accordo: La durata è l’elemento chiave per determinare la maggioranza necessaria nel caso di un contratto con effetti obbligatori. Un accordo di dieci anni richiede l’unanimità, mentre uno di otto no.
3. Il verbale di assemblea: Assicurarsi che il verbale dell’assemblea in cui si delibera sull’argomento riporti chiaramente il tipo di contratto, la durata e la maggioranza con cui è stato approvato.

Una delibera che approva un contratto di durata decennale senza l’unanimità dei consensi, ad esempio, è illegittima e può essere impugnata. È quindi un diritto di ogni condòmino assicurarsi che le procedure vengano rispettate per tutelare il valore e l’integrità della proprietà comune.

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