Coronavirus: attività non essenziali e pagamento del canone di locazione

L’emergenza sanitaria legata al Covid-19 ha innescato una profonda crisi economica, colpendo duramente le attività commerciali considerate non essenziali. I provvedimenti governativi che hanno imposto la chiusura di bar, ristoranti, negozi e altre attività hanno creato una situazione senza precedenti: a fronte di incassi azzerati, i titolari si sono trovati a dover sostenere costi fissi, primo fra tutti il canone di locazione per i locali commerciali. Questo scenario ha sollevato complesse questioni giuridiche sulla legittimità della richiesta di pagamento del canone per un immobile di fatto inutilizzabile.

L’impatto delle chiusure forzate sui contratti di locazione

Un contratto di locazione commerciale si basa su un equilibrio: il locatore concede il godimento di un immobile e il conduttore (l’esercente) paga un corrispettivo. Le misure di contenimento della pandemia hanno alterato questo equilibrio. L’impossibilità di esercitare la propria attività non derivava da una scelta del commerciante, ma da un ordine dell’autorità pubblica, un cosiddetto factum principis. In questa situazione, la prestazione del locatore, pur essendo teoricamente possibile (l’immobile era disponibile), diventava di fatto inutile per il conduttore, che non poteva utilizzarla per lo scopo previsto dal contratto.

La causa concreta del contratto

Per comprendere le tutele a disposizione del conduttore, è utile richiamare il concetto di causa in concreto del contratto. Secondo l’interpretazione moderna, la causa non è solo lo scambio generico di un bene contro un prezzo, ma lo scopo pratico e gli interessi specifici che le parti intendono realizzare. In una locazione commerciale, la causa concreta non è semplicemente avere a disposizione dei muri, ma poter utilizzare quello spazio per svolgere una specifica attività commerciale. Se un provvedimento esterno e imprevedibile impedisce tale utilizzo, viene meno la funzione essenziale del contratto stesso, alterando l’equilibrio tra le prestazioni.

Strumenti di tutela per il conduttore

Di fronte alla richiesta di pagamento del canone durante il periodo di chiusura forzata, il conduttore non era privo di tutele. Gli strumenti legali a disposizione miravano a riequilibrare il rapporto contrattuale, tenendo conto della situazione eccezionale.

• Impossibilità sopravvenuta della prestazione: Uno degli argomenti principali a sostegno dei commercianti è stato quello dell’impossibilità sopravvenuta. Sebbene l’impossibilità non riguardasse direttamente la prestazione del locatore (concedere l’immobile), essa rendeva impossibile per il conduttore utilizzare la prestazione ricevuta. Questa “inutilizzabilità” della prestazione poteva giustificare la sospensione del pagamento del canone per il periodo di chiusura, in quanto veniva a mancare la controprestazione funzionale.
• Rinegoziazione del canone: In base ai principi di correttezza e buona fede che devono governare l’esecuzione di ogni contratto, molti conduttori hanno avviato trattative con i proprietari per trovare una soluzione condivisa. La rinegoziazione poteva portare a una riduzione temporanea del canone o a una sua sospensione, con l’obiettivo di conservare il rapporto di locazione e superare insieme il momento di difficoltà.
• Eccessiva onerosità sopravvenuta: Un altro rimedio, sebbene più drastico, era quello della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. Questo strumento si applica quando eventi straordinari e imprevedibili rendono una delle prestazioni eccessivamente costosa. Tuttavia, questa via portava alla cessazione del contratto, una soluzione spesso non desiderabile per chi intendeva riaprire la propria attività una volta terminata l’emergenza.

Cosa fare in situazioni simili

L’esperienza della pandemia ha evidenziato l’importanza del dialogo tra le parti in caso di eventi imprevisti che alterano l’equilibrio di un contratto. La prima azione consigliata è sempre quella di cercare un accordo amichevole con la controparte per rinegoziare le condizioni contrattuali. Quando il dialogo non porta a una soluzione, è fondamentale conoscere i propri diritti e gli strumenti legali disponibili per tutelare la propria posizione. La giurisprudenza successiva all’emergenza ha spesso riconosciuto la necessità di ripartire equamente il peso della crisi tra locatore e conduttore, applicando i principi di buona fede e solidarietà contrattuale.

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