Attività non essenziali e pagamento del canone durante l’emergenza

L’emergenza sanitaria legata al Covid-19 ha imposto la chiusura forzata di numerose attività commerciali considerate non essenziali, come bar, ristoranti, palestre e negozi. Questa situazione ha generato una grave crisi di liquidità per migliaia di imprenditori, ponendoli di fronte a un dilemma cruciale: l’obbligo di pagare il canone di locazione per immobili di cui era impossibile usufruire. Comprendere il quadro normativo e le possibili soluzioni è fondamentale per orientarsi tra obblighi contrattuali e tutele disponibili.

Il contratto di locazione durante il lockdown

La questione principale riguarda la sorte del contratto di locazione commerciale durante il periodo di chiusura imposto per legge. L’obbligo di pagare il canone non è venuto meno automaticamente. Tuttavia, la normativa italiana offre alcuni principi che sono stati ampiamente discussi e applicati per affrontare questa situazione straordinaria. I due concetti giuridici più rilevanti sono l’impossibilità sopravvenuta della prestazione e l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

Nel contesto delle locazioni commerciali, si è sostenuto che il locatore (il proprietario dell’immobile) avesse una prestazione parzialmente impossibile da adempiere: non poteva più garantire al conduttore (l’inquilino) il pieno godimento del bene per l’uso pattuito, a causa di un provvedimento dell’autorità (il cosiddetto factum principis). Questo non annullava il contratto, ma poteva giustificare una richiesta di riduzione del canone.

Eccessiva onerosità e buona fede

Un altro principio applicabile è quello dell’eccessiva onerosità sopravvenuta. La pandemia e le conseguenti chiusure rappresentano un evento straordinario e imprevedibile che ha alterato l’equilibrio economico del contratto, rendendo il pagamento del canone eccessivamente gravoso per l’inquilino. In questi casi, la legge prevede la possibilità di rinegoziare le condizioni del contratto, basandosi sul principio di buona fede e correttezza che deve governare i rapporti tra le parti.

Le misure del Governo a sostegno delle attività

Per mitigare l’impatto economico delle chiusure, il Governo ha introdotto diverse misure di sostegno. La più importante per gli affitti commerciali è stata il credito d’imposta sui canoni di locazione. Questo strumento non eliminava il debito, ma permetteva alle imprese di recuperare una parte significativa dell’affitto pagato sotto forma di credito fiscale, da utilizzare in compensazione per il pagamento di altre imposte.

Per accedere a questo beneficio, era generalmente necessario aver subito un calo del fatturato e, soprattutto, aver effettivamente pagato il canone. Questo ha creato una situazione complessa per chi non aveva la liquidità necessaria per adempiere al pagamento, rendendo di fatto la misura inaccessibile proprio ai soggetti più in difficoltà.

Cosa potevano fare concretamente gli inquilini

Di fronte all’obbligo di chiusura, i titolari di attività commerciali avevano a disposizione diverse strategie per gestire il pagamento del canone di locazione. La via maestra è sempre stata quella del dialogo e della negoziazione con il proprietario dell’immobile.

• Rinegoziazione del canone: La soluzione più efficace consisteva nel trovare un accordo con il locatore per una riduzione temporanea del canone, una sospensione dei pagamenti o una loro rateizzazione. Molti accordi sono stati raggiunti in via stragiudiziale, basandosi sul principio di buona fede e sulla comune consapevolezza della situazione eccezionale.
• Comunicazione formale: Era fondamentale comunicare tempestivamente e per iscritto (tramite PEC o raccomandata) al proprietario le proprie difficoltà, facendo esplicito riferimento ai decreti governativi che imponevano la chiusura e all’impossibilità di utilizzare l’immobile per lo scopo previsto.
• Ricorso all’autorità giudiziaria: In assenza di accordo, l’unica alternativa era rivolgersi a un giudice per chiedere una revisione del contratto o una riduzione del canone, appellandosi ai principi di impossibilità parziale o eccessiva onerosità sopravvenuta.
• Verifica dei requisiti per gli aiuti: Controllare attentamente i requisiti per accedere al credito d’imposta e ad altre forme di sostegno economico messe a disposizione dallo Stato e dalle Regioni.

In conclusione, sebbene la legge non prevedesse una sospensione automatica dei canoni di locazione, gli inquilini non erano privi di tutele. La combinazione tra principi civilistici, aiuti governativi e, soprattutto, una negoziazione trasparente con la proprietà ha rappresentato la chiave per superare le difficoltà economiche imposte dall’emergenza.

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