La surroga del mutuo

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità, è un’operazione che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra. L’obiettivo è ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose, come un tasso di interesse più basso o una durata diversa, senza dover sostenere alcun costo. Questa procedura, resa più accessibile dalla Legge Bersani, rappresenta un’importante opportunità per i consumatori che desiderano ridurre il peso della rata mensile e ottimizzare la gestione del proprio debito.

Come funziona la procedura di surroga

Il processo per richiedere la surroga del mutuo è relativamente semplice per il cliente. Il primo passo consiste nel cercare un nuovo istituto di credito che offra condizioni più convenienti rispetto a quelle attuali. Una volta individuata l’offerta migliore, il mutuatario presenta la richiesta alla nuova banca, che si occuperà di avviare l’intera procedura.

Sarà infatti la banca subentrante a gestire tutte le comunicazioni con l’istituto di credito originario e a farsi carico degli adempimenti burocratici e amministrativi. Il cliente non deve preoccuparsi di estinguere il vecchio mutuo, poiché il trasferimento del debito residuo avviene direttamente tra le due banche. La vecchia banca non può in alcun modo opporsi alla richiesta di portabilità del cliente.

I costi della surroga: una procedura gratuita per il cliente

Uno degli aspetti più vantaggiosi della surroga è la sua completa gratuità per il consumatore. La normativa vigente, in particolare l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, stabilisce chiaramente che al cliente non può essere addebitata alcuna spesa o commissione. Questo include:

• Costi di istruttoria della nuova pratica.
• Spese di perizia sull’immobile.
• Oneri notarili per l’atto di surroga.
• Eventuali commissioni o penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Tutti i costi legati al trasferimento del finanziamento sono interamente a carico della nuova banca, che li sostiene come investimento per acquisire un nuovo cliente. Questa gratuità rende la surroga uno strumento accessibile a tutti i mutuatari che desiderano migliorare le proprie condizioni di finanziamento.

Caratteristiche e limiti da conoscere

Prima di procedere con la surroga, è importante conoscerne le caratteristiche principali e i vincoli. La nuova banca, a differenza di quella originaria, ha la facoltà di valutare la richiesta e decidere se accettarla o rifiutarla, basandosi sulle proprie politiche di credito e sulla situazione finanziaria del richiedente. Inoltre, l’operazione deve rispettare alcune condizioni specifiche:

• Importo del mutuo: Il nuovo finanziamento deve avere un importo esattamente pari al debito residuo del mutuo originario. Non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva.
• Intestatari e garanti: Gli intestatari del contratto e gli eventuali garanti devono rimanere gli stessi del mutuo precedente.
• Modifica delle condizioni: La surroga permette di modificare la durata del mutuo, il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa) e lo spread applicato.
• Tipologia di immobili: La portabilità è possibile per mutui relativi sia alla prima casa che alla seconda, o anche a immobili per uso commerciale o professionale.

Differenza tra surroga e sostituzione del mutuo

È fondamentale non confondere la surroga con la sostituzione del mutuo. Sebbene entrambe le operazioni prevedano il passaggio a una nuova banca, le finalità e le procedure sono molto diverse. Come abbiamo visto, la surroga consente solo di trasferire il debito residuo a condizioni migliori.

La sostituzione, invece, consiste nell’estinguere completamente il vecchio mutuo e stipularne uno nuovo con un altro istituto di credito. Questa soluzione viene scelta quando si ha bisogno di ottenere liquidità aggiuntiva oltre all’importo del debito residuo. A differenza della surroga, la sostituzione non è gratuita: comporta costi notarili, spese di istruttoria, perizia e imposte, rendendola un’operazione più complessa e onerosa.

Domande frequenti sulla portabilità

Posso surrogare un mutuo per la prima casa?

Sì, è assolutamente possibile. La surroga del mutuo stipulato per l’acquisto della prima casa non comporta la perdita dei benefici fiscali, come la detrazione degli interessi passivi. Le agevolazioni vengono mantenute anche con il nuovo contratto di finanziamento.

È possibile fare la “surroga della surroga”?

La legge non pone limiti al numero di volte in cui è possibile richiedere la portabilità del proprio mutuo. È quindi possibile effettuare una “surroga della surroga”, ovvero trasferire un mutuo che è già stato oggetto di una precedente portabilità. Tuttavia, è bene sapere che le banche potrebbero essere più caute nel concedere una nuova surroga a clienti che cambiano istituto molto frequentemente, poiché si fanno carico dei costi dell’operazione.

Per assistenza o per valutare la convenienza di una surroga, contatta Sportello Consumatori.

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