Assemblea di condominio in modalità videoconferenza: approvato ODG alla Camera

L’assemblea di condominio in videoconferenza è una modalità pienamente legittima e sempre più diffusa per la gestione degli immobili. Nata come soluzione di emergenza durante la pandemia di Covid-19, questa pratica è stata successivamente regolamentata in via definitiva, superando i dubbi interpretativi del passato e offrendo una valida alternativa alle riunioni in presenza.

Il percorso normativo: dall’emergenza alla legge

Prima della pandemia, la validità delle assemblee condominiali online era un tema dibattuto. Il principale ostacolo era rappresentato dall’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile, che imponeva di indicare nell’avviso di convocazione il “luogo” fisico della riunione. L’emergenza sanitaria del 2020 e le conseguenti restrizioni alla circolazione hanno reso impossibile tenere riunioni in presenza, rischiando di paralizzare la gestione di migliaia di condomini.

In questo contesto, iniziative parlamentari come l’approvazione di un Ordine del Giorno alla Camera hanno segnato un primo passo verso un cambiamento. Questo impulso politico ha portato a un intervento normativo strutturale: con la Legge n. 126 del 13 novembre 2020, il legislatore ha modificato l’articolo 66, introducendo ufficialmente la possibilità di svolgere l’assemblea in modalità di videoconferenza, a patto che vengano rispettate determinate condizioni.

Le condizioni per una convocazione valida

Per poter convocare e svolgere un’assemblea condominiale online in modo legittimo, è necessario rispettare i requisiti previsti dalla legge. La mancata osservanza di queste regole può portare all’annullabilità delle delibere approvate. Le condizioni essenziali sono le seguenti:

• Previsione nel regolamento: La possibilità di tenere l’assemblea in videoconferenza deve essere espressamente prevista nel regolamento di condominio.
• Consenso unanime: Se il regolamento non prevede nulla, è necessario il consenso di tutti i condòmini per poter procedere con la modalità a distanza.
• Contenuto dell’avviso di convocazione: L’avviso deve indicare in modo chiaro la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e fornire le istruzioni per la connessione (orario e link di accesso).
• Verbalizzazione: Il verbale dell’assemblea deve dare atto che la riunione si è svolta con modalità telematiche.

Requisiti tecnici e procedurali per lo svolgimento

Oltre alle condizioni di convocazione, la validità dell’assemblea online dipende dal rispetto di alcuni requisiti pratici e tecnologici. La piattaforma scelta deve garantire a tutti i partecipanti di poter esercitare i propri diritti in modo effettivo. Nello specifico, deve consentire:

• L’identificazione certa dei partecipanti: Il presidente dell’assemblea deve essere in grado di verificare l’identità di chi si collega e la sua titolarità a partecipare e votare.
• La partecipazione in tempo reale: Tutti i condòmini devono poter intervenire nella discussione, porre domande e ascoltare gli interventi degli altri.
• L’espressione del voto: Il sistema deve permettere di votare in modo chiaro e inequivocabile. Il presidente deve poter accertare e proclamare i risultati della votazione.
• La corretta verbalizzazione: Il segretario deve poter redigere il verbale annotando l’esito delle votazioni e le dichiarazioni rilevanti.

Spetta al presidente dell’assemblea il compito di verificare il corretto funzionamento tecnico e il rispetto di queste garanzie prima di dichiarare validamente costituita la riunione.

Vantaggi e tutele per i condòmini

L’assemblea da remoto offre indubbi vantaggi, come la possibilità di partecipare senza doversi spostare, un potenziale aumento del numero di presenti e una riduzione dei costi legati all’affitto di sale riunioni. Tuttavia, è fondamentale tutelare tutti i condòmini, specialmente quelli con minori competenze digitali. È buona norma che l’amministratore fornisca supporto tecnico e scelga piattaforme di facile utilizzo. La trasparenza e la garanzia del diritto di partecipazione per tutti restano i principi cardine per una gestione condominiale corretta, sia in presenza che a distanza.

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