Cassazione: affitto dovuto anche se mancano le chiavi del secondo ingresso

Il pagamento del canone di affitto è un’obbligazione fondamentale per l’inquilino, che non può essere sospesa autonomamente per problematiche di lieve entità relative all’immobile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7481/2020, chiarendo che difetti come la mancata consegna delle chiavi di un ingresso secondario o un impianto elettrico non a norma non giustificano l’interruzione dei pagamenti, se l’immobile resta comunque utilizzabile.

Il caso: sfratto per morosità nonostante i difetti dell’immobile

La vicenda riguarda una società conduttrice a cui era stato intimato uno sfratto per morosità. L’inquilino si era opposto, sostenendo di aver legittimamente sospeso il pagamento dei canoni a causa di diversi inadempimenti da parte del locatore. In particolare, la società lamentava la mancata consegna delle chiavi di un secondo ingresso, rendendolo di fatto inutilizzabile, e la presenza di un impianto elettrico non conforme alle normative vigenti.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla proprietà, confermando lo sfratto e condannando l’inquilino al pagamento degli arretrati. La questione è infine giunta in Cassazione, che ha dichiarato inammissibile il ricorso del conduttore, consolidando un principio importante in materia di locazioni.

La decisione della Corte: quando l’inadempimento giustifica la sospensione del canone?

La Corte di Cassazione ha ribadito che l’obbligo principale del locatore è garantire il godimento del bene locato. Di contro, l’obbligo principale del conduttore è versare il corrispettivo pattuito. L’inquilino può sospendere il pagamento del canone solo se l’inadempimento del locatore è talmente grave da impedire completamente o ridurre in modo significativo l’utilizzo dell’immobile.

Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto che i difetti lamentati non raggiungessero tale livello di gravità. La mancanza delle chiavi dell’ingresso secondario non impediva l’accesso all’immobile, che era comunque garantito dalla porta principale. Per quanto riguarda l’impianto elettrico non a norma, la Corte ha osservato che l’inquilino avrebbe potuto provvedere direttamente alla messa a norma, per poi chiedere il rimborso delle spese sostenute al proprietario, come previsto dalla legge per le riparazioni urgenti.

Il principio che emerge è chiaro: non è ammessa una forma di “autotutela” da parte dell’inquilino per qualsiasi tipo di vizio. La sospensione del canone è un rimedio estremo, applicabile solo quando l’immobile diventa sostanzialmente inagibile.

Cosa fare in caso di vizi dell’immobile: guida per l’inquilino

La sentenza offre spunti pratici importanti per chi vive in affitto e si trova a dover gestire difetti o problemi di manutenzione. Agire d’impulso sospendendo i pagamenti è una mossa rischiosa che può portare a uno sfratto. Ecco i passi corretti da seguire:

• Segnalare formalmente i problemi: La prima cosa da fare è comunicare per iscritto al proprietario ogni vizio o difetto dell’immobile. È consigliabile utilizzare strumenti che garantiscano la prova della ricezione, come una raccomandata con avviso di ricevimento o una Posta Elettronica Certificata (PEC).
• Non sospendere mai il pagamento per difetti minori: Se il problema non compromette gravemente l’uso dell’abitazione (ad esempio, una tapparella rotta, una piccola perdita, o appunto un accesso secondario non disponibile), l’affitto va comunque pagato integralmente e puntualmente.
• Valutare le riparazioni urgenti: Se il locatore non interviene per riparazioni che non possono essere rimandate (es. una rottura improvvisa di un tubo dell’acqua), l’inquilino può farsi carico della spesa e chiedere il rimborso. È fondamentale conservare tutta la documentazione (fatture, ricevute) e aver prima avvisato il proprietario.
• Agire per vie legali per vizi gravi: Se i difetti sono così gravi da rendere l’immobile parzialmente o totalmente inabitabile, l’inquilino può rivolgersi a un giudice per chiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto. Sarà il tribunale a stabilire se la sospensione del pagamento è legittima.

In conclusione, la gestione dei rapporti di locazione richiede cautela. Sospendere il pagamento dell’affitto è una decisione che non va presa alla leggera e solo in circostanze di eccezionale gravità, per non rischiare di passare dalla parte della ragione a quella del torto, con la conseguenza di subire uno sfratto.

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