Coronavirus e contratti di locazione commerciale

L’emergenza sanitaria legata alla diffusione del Covid-19 ha rappresentato uno shock senza precedenti per il tessuto economico e sociale, imponendo misure restrittive che hanno inciso profondamente sui rapporti contrattuali. In particolare, i titolari di attività commerciali si sono trovati di fronte a un dilemma: come onorare il pagamento del canone di locazione per immobili resi di fatto inutilizzabili dai decreti di chiusura obbligatoria? Questa situazione ha sollevato importanti questioni giuridiche, portando all’applicazione di principi volti a riequilibrare le posizioni delle parti.

Il Contesto: Chiusure Imposte e l’Impatto sui Contratti

I provvedimenti governativi emanati durante la fase più acuta della pandemia, come i DPCM che imponevano la chiusura di attività non essenziali, rientrano nella categoria del cosiddetto “factum principis”. Si tratta di un ordine dell’autorità pubblica che impedisce l’esecuzione di una prestazione contrattuale. Nel caso delle locazioni commerciali, sebbene il conduttore mantenesse la disponibilità fisica dei locali, veniva privato della possibilità di utilizzarli per lo scopo previsto dal contratto: l’esercizio dell’attività d’impresa e la produzione di reddito. Questo ha alterato radicalmente l’equilibrio del rapporto contrattuale, rendendo necessario il ricorso a tutele specifiche previste dal nostro ordinamento.

Gli Strumenti Giuridici a Difesa del Commerciante

Di fronte all’impossibilità di svolgere la propria attività, molti conduttori si sono chiesti se fossero ancora tenuti al pagamento del canone. Il codice civile offre diversi strumenti per gestire situazioni straordinarie e imprevedibili che rendono una prestazione non più eseguibile o eccessivamente gravosa.

Impossibilità Sopravvenuta della Prestazione

Secondo l’articolo 1256 del codice civile, l’obbligazione si estingue quando la prestazione diventa impossibile per una causa non imputabile al debitore. Nel contesto delle locazioni commerciali, l’impossibilità non riguarda direttamente l’obbligo di pagare una somma di denaro (che è raramente considerato impossibile), ma piuttosto la controprestazione del locatore. Il locatore, infatti, non era più in grado di garantire il pieno godimento del bene per l’uso pattuito. Si è configurata quindi un’impossibilità parziale e temporanea della prestazione, che ha legittimato una corrispondente riduzione o sospensione del canone per tutto il periodo di chiusura forzata, senza che il conduttore potesse essere considerato inadempiente.

Eccessiva Onerosità Sopravvenuta

Un altro rimedio applicabile è quello previsto dall’articolo 1467 del codice civile, che riguarda l’eccessiva onerosità sopravvenuta. Questa norma si applica ai contratti a esecuzione continuata, come la locazione, quando eventi straordinari e imprevedibili rendono la prestazione di una delle parti eccessivamente onerosa. La pandemia e le conseguenti chiusure rientrano pienamente in questa casistica. Il pagamento del canone diventava sproporzionato rispetto al valore d’uso dell’immobile. Questo strumento consente alla parte gravata di chiedere la risoluzione del contratto, ma offre anche alla controparte la possibilità di evitarla, proponendo una modifica delle condizioni contrattuali per ricondurle a equità.

La Rinegoziazione del Contratto come Soluzione Principale

Al di là dei singoli rimedi, il principio cardine che ha guidato la gestione di queste controversie è stato quello della buona fede contrattuale (art. 1375 c.c.). Questo principio impone a entrambe le parti un dovere di correttezza e cooperazione per salvaguardare gli interessi reciproci. In una situazione eccezionale non imputabile a nessuno dei due contraenti, la giurisprudenza ha riconosciuto un vero e proprio obbligo di rinegoziare le condizioni del contratto per ripartire equamente il peso della crisi. La rinegoziazione è diventata la via maestra per trovare un nuovo equilibrio, evitando contenziosi e la risoluzione del rapporto.

Cosa Poteva Fare in Pratica il Commerciante

Durante l’emergenza, l’esercente commerciale che si trovava in difficoltà con il pagamento dell’affitto poteva intraprendere diverse azioni concrete. Questi passaggi, basati sui principi descritti, rimangono un modello utile per affrontare future situazioni di crisi:

• Avviare un dialogo formale: Il primo passo è sempre stato quello di comunicare tempestivamente e per iscritto (tramite PEC o raccomandata) al locatore la propria situazione, spiegando l’impatto delle misure restrittive sull’attività.
• Proporre una soluzione negoziale: Invece di sospendere unilateralmente i pagamenti, era consigliabile formulare una proposta concreta, come una riduzione temporanea del canone o una sua sospensione con un piano di rientro futuro.
• Fare riferimento alle tutele legali: Nella comunicazione, era utile menzionare i principi di impossibilità sopravvenuta e di eccessiva onerosità come base giuridica della richiesta, dimostrando di agire secondo buona fede.
• Sfruttare gli aiuti governativi: Misure come il credito d’imposta sui canoni di locazione (previsto dal Decreto “Cura Italia” e successivi provvedimenti) hanno rappresentato un incentivo alla negoziazione, poiché offrivano un parziale ristoro anche al locatore.

L’esperienza della pandemia ha dimostrato che i contratti non sono strumenti rigidi, ma possono e devono adattarsi a circostanze eccezionali. La collaborazione tra le parti, guidata dal principio di buona fede, si è rivelata la soluzione più efficace per superare la crisi e preservare i rapporti contrattuali.

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