Il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è il documento fondamentale che stabilisce le norme per la convivenza e la gestione di un edificio. Può essere visto come la “legge interna” del condominio, che tutti i proprietari e inquilini sono tenuti a rispettare. La sua disciplina principale è contenuta nell’articolo 1138 del Codice Civile, che ne definisce contenuti, limiti e modalità di approvazione.

Quando è obbligatorio il regolamento condominiale?

La legge stabilisce un criterio numerico preciso: la redazione di un regolamento è obbligatoria quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci. Sotto questa soglia, la sua adozione è facoltativa ma comunque consigliata per prevenire conflitti e gestire in modo trasparente la vita comune. L’iniziativa per la sua stesura può essere presa da qualsiasi condomino.

Indipendentemente dall’obbligatorietà, il regolamento deve contenere specifiche informazioni essenziali per la vita dell’edificio, tra cui:

• Norme sull’uso delle cose comuni: definisce come utilizzare correttamente spazi come l’androne, le scale, l’ascensore, il cortile o il giardino.
• Ripartizione delle spese: stabilisce i criteri per la suddivisione dei costi di manutenzione e gestione, generalmente basati sulle tabelle millesimali allegate.
• Tutela del decoro dell’edificio: include regole per preservare l’aspetto estetico e l’armonia architettonica del fabbricato.
• Norme di amministrazione: disciplina aspetti legati alla gestione ordinaria e straordinaria del condominio.

Come si approva e si modifica

L’approvazione del regolamento avviene in assemblea. Per essere valido, deve ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Una volta approvato, il regolamento deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee, custodito dall’amministratore.

Le modalità di modifica, invece, dipendono dalla natura del regolamento stesso. È fondamentale distinguere tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, poiché le maggioranze richieste per cambiarli sono profondamente diverse.

Regolamento assembleare e contrattuale: le differenze

Non tutti i regolamenti sono uguali. La loro origine determina i loro poteri e i limiti che possono imporre ai singoli condomini. È una distinzione cruciale che ogni proprietario dovrebbe conoscere prima di acquistare un immobile.

Regolamento assembleare (o ordinario)

È il tipo più comune, approvato in assemblea con la maggioranza prevista dalla legge. Questo regolamento può disciplinare esclusivamente l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese. Non può in alcun modo limitare i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Per modificarlo, è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione.

Regolamento contrattuale

Questo tipo di regolamento ha una forza vincolante superiore. Solitamente viene predisposto dal costruttore originario dell’edificio e accettato da tutti i primi acquirenti al momento del rogito, oppure viene approvato all’unanimità da tutti i condomini. La sua natura contrattuale gli permette di imporre limiti anche sulle proprietà private, come ad esempio:

• Vietare lo svolgimento di determinate attività commerciali o professionali.
• Imporre specifiche restrizioni sull’uso degli appartamenti.
• Stabilire criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali.

Per modificare un regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità di tutti i condomini, rendendo il processo molto più complesso.

Cosa non può vietare il regolamento condominiale

Anche il regolamento più restrittivo incontra dei limiti invalicabili posti dalla legge. Nessun regolamento, neanche quello contrattuale, può derogare a norme imperative del Codice Civile, come quelle su innovazioni, indivisibilità delle parti comuni o validità delle delibere assembleari. Inoltre, non può mai menomare i diritti di ciascun condomino come risultano dall’atto di acquisto.

Una delle novità più importanti, introdotta con la riforma del condominio del 2012, riguarda gli animali. L’ultimo comma dell’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce chiaramente che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Questo non esime i proprietari dal rispettare le norme igieniche e di quiete, ma impedisce un divieto assoluto.

Sanzioni per chi non rispetta le regole

Il rispetto del regolamento è un dovere di tutti. L’amministratore ha il compito di vigilare e far rispettare le norme. In caso di infrazioni, il regolamento stesso può prevedere delle sanzioni pecuniarie. Secondo l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, è possibile stabilire il pagamento di una somma fino a 200 euro, che può salire fino a 800 euro in caso di recidiva. Tali somme vengono versate nel fondo del condominio per le spese ordinarie.

Se un condomino viola ripetutamente le regole, causando disturbo o danni, è possibile agire per vie legali per ottenere il rispetto del regolamento e l’eventuale risarcimento dei danni.

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