Coronavirus: amministratori di condominio vergognosamente dimenticati

L’emergenza sanitaria legata al Coronavirus ha costretto milioni di italiani a rimanere nelle proprie case, trasformando le abitazioni in uffici, scuole e unici spazi di vita sociale. In questo contesto, la funzionalità e la sicurezza degli edifici condominiali, dove risiede la maggior parte della popolazione, sono diventate più cruciali che mai. Eppure, nelle prime fasi della pandemia, la figura dell’amministratore di condominio e la rete di manutentori essenziali sono state spesso trascurate dalle normative emergenziali, creando un vuoto normativo che ha generato incertezza e rischi operativi.

Il ruolo fondamentale dell’amministratore nella vita quotidiana

L’amministratore di condominio non è solo una figura burocratica, ma il gestore principale di tutti i servizi che garantiscono il corretto funzionamento di un edificio. Durante il lockdown, la sua attività si è rivelata indispensabile per assicurare la continuità di servizi che, dati per scontati, sono in realtà il risultato di una gestione attenta e costante. La sua supervisione è essenziale per il mantenimento di impianti e infrastrutture comuni, senza i quali la permanenza forzata in casa sarebbe diventata insostenibile per molte famiglie.

Tra i servizi essenziali gestiti dall’amministratore rientrano:

• Impianti idrici e fognari: la rottura di una conduttura dell’acqua o un’ostruzione della rete fognaria richiede un intervento immediato per evitare allagamenti, interruzioni del servizio e problemi igienico-sanitari.
• Impianti di riscaldamento e climatizzazione: un guasto alla caldaia centralizzata durante i mesi freddi avrebbe rappresentato un grave disagio, specialmente per anziani e bambini.
• Ascensori: la manutenzione degli ascensori è cruciale per garantire l’accessibilità ai piani alti, in particolare per persone con disabilità, anziani o famiglie con bambini piccoli.
• Impianti elettrici e illuminazione comune: la continuità dell’alimentazione elettrica nelle aree comuni (scale, androni, garage) è una questione di sicurezza fondamentale.
• Antenne televisive e connettività: con il lavoro e la didattica a distanza, la stabilità dei segnali televisivi e delle infrastrutture per la connessione a internet è diventata una necessità primaria.

Le incertezze normative durante l’emergenza

Le prime disposizioni governative per il contenimento del contagio hanno imposto la chiusura di molte attività non ritenute “essenziali”. Questa classificazione, tuttavia, ha inizialmente omesso o lasciato in una zona grigia molte professioni legate alla manutenzione degli immobili. Amministratori, idraulici, elettricisti, ascensoristi e imprese di pulizia si sono trovati di fronte a un dilemma: rispettare le restrizioni e lasciare irrisolti problemi urgenti, oppure intervenire rischiando sanzioni per aver violato le norme sul lockdown.

Questa mancanza di chiarezza ha messo in luce la scarsa percezione dell’importanza della gestione condominiale da parte del legislatore. Un guasto all’autoclave che lascia senz’acqua i piani alti di un palazzo o un cortocircuito che provoca un blackout non sono semplici inconvenienti, ma emergenze che impattano direttamente sulla salute e sulla sicurezza dei residenti, specialmente in un periodo di confinamento obbligatorio.

Doveri dell’amministratore e tutele per i condòmini

Anche in situazioni di emergenza, i doveri dell’amministratore non vengono meno. L’articolo 1130 del Codice Civile impone all’amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Questo significa che ha l’obbligo legale di intervenire per risolvere guasti urgenti che potrebbero compromettere la sicurezza o la fruibilità dei beni comuni. Sebbene le normative successive abbiano poi chiarito lo status di “servizi essenziali” per queste attività, il principio di tutela del condominio rimane valido in ogni circostanza.

Cosa fare in caso di un problema urgente in condominio?

Se si verifica un guasto o un’emergenza che riguarda le parti comuni, è fondamentale agire in modo corretto e tempestivo. Ecco i passaggi da seguire:

1. Contattare immediatamente l’amministratore: utilizzare tutti i canali di comunicazione disponibili (telefono, email, PEC) per segnalare il problema in modo chiaro e dettagliato. È importante specificare la natura dell’urgenza.
2. Documentare il problema: scattare fotografie o registrare brevi video del guasto può essere utile per far comprendere la gravità della situazione all’amministratore e come prova della segnalazione.
3. Richiedere un intervento rapido: sollecitare l’amministratore a inviare un tecnico qualificato nel più breve tempo possibile. In caso di problemi gravi, come fughe di gas o crolli, è necessario contattare prima di tutto i Vigili del Fuoco.
4. In caso di inerzia: se l’amministratore non risponde o non interviene, è consigliabile inviare una comunicazione formale tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) o raccomandata con avviso di ricevimento, mettendolo in mora e intimandogli di agire.

La pandemia ha evidenziato quanto la gestione professionale e reattiva di un condominio sia un pilastro per il benessere collettivo. I condòmini hanno il diritto di pretendere che i servizi essenziali siano sempre garantiti e che l’amministratore agisca con la dovuta diligenza per proteggere il patrimonio comune e la sicurezza degli abitanti.

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