La nomina del terzo nel contratto preliminare

Il contratto preliminare per persona da nominare è uno strumento giuridico molto utilizzato, soprattutto nelle compravendite immobiliari. Consente a una delle parti, detta “stipulante”, di concludere un accordo riservandosi la facoltà di nominare, entro un certo termine, un’altra persona che assumerà i diritti e gli obblighi derivanti da quel contratto. In pratica, chi firma il preliminare non sarà necessariamente l’acquirente finale, ma può “passare la mano” a un terzo soggetto.

Come funziona il contratto per persona da nominare

Il meccanismo alla base di questo tipo di contratto è relativamente semplice. Una parte (il promittente venditore) si impegna a vendere un bene a un’altra parte (il promissario acquirente o stipulante). Quest’ultimo, al momento della firma, inserisce una clausola specifica che gli conferisce il potere di nominare un’altra persona (il terzo eletto) che diventerà l’effettivo titolare del contratto.

La dichiarazione con cui si nomina il terzo è chiamata electio amici. Una volta che la nomina viene effettuata validamente e accettata dal terzo, quest’ultimo subentra nel contratto con effetto retroattivo, come se fosse stato il contraente originario fin dall’inizio. Se invece la nomina non avviene, o non è valida, il contratto produce i suoi effetti direttamente nei confronti dello stipulante originario.

Il termine per la nomina: la regola dei tre giorni e le deroghe

Un aspetto fondamentale del contratto per persona da nominare è il termine entro cui deve essere effettuata la nomina del terzo. La legge, all’articolo 1402 del Codice Civile, stabilisce un termine standard molto breve: tre giorni dalla stipula del contratto.

Tuttavia, questa regola non è inderogabile. Le parti sono libere di accordarsi per un termine diverso e più lungo. Nella prassi delle compravendite immobiliari, è molto comune che il termine per la nomina del terzo acquirente venga fatto coincidere con la data fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita (il rogito notarile). Questa flessibilità permette allo stipulante di avere più tempo per definire chi sarà l’intestatario finale dell’immobile, ad esempio un familiare o una società in via di costituzione.

È essenziale che qualsiasi deroga al termine legale di tre giorni sia esplicitamente indicata nel contratto preliminare. In assenza di una clausola specifica che preveda un termine più lungo, si applica automaticamente la regola dei tre giorni.

Cosa succede se la nomina non viene fatta in tempo

La mancata o tardiva nomina del terzo non invalida il contratto preliminare. L’articolo 1405 del Codice Civile prevede una conseguenza molto chiara: se la dichiarazione di nomina non è fatta validamente nel termine stabilito, il contratto produce i suoi effetti tra i contraenti originari. In altre parole, lo stipulante che non ha nominato un terzo diventa definitivamente la parte obbligata ad adempiere al contratto. Nel caso di una compravendita immobiliare, sarà lui a dover acquistare l’immobile e a pagarne il prezzo.

Questo significa che la riserva di nomina non è una via d’uscita dal contratto. È solo una facoltà che, se non esercitata correttamente, si estingue, consolidando la posizione contrattuale in capo a chi ha firmato il preliminare.

Attenzione alle implicazioni fiscali

La scelta del termine per la nomina ha importanti conseguenze anche dal punto di vista fiscale. Se la nomina avviene entro il termine legale di tre giorni, l’operazione viene considerata come un unico trasferimento di proprietà ai fini dell’imposta di registro. L’imposta si paga una sola volta, come se il contratto fosse stato concluso fin da subito con il terzo nominato.

Se, invece, le parti concordano un termine superiore a tre giorni, dal punto di vista fiscale l’operazione viene generalmente interpretata come un doppio trasferimento: un primo passaggio di diritti dallo stipulante al terzo e un precedente passaggio dal venditore allo stipulante. Questo può comportare il pagamento di una doppia imposta di registro, aumentando significativamente i costi dell’operazione. È quindi fondamentale valutare questo aspetto con un notaio o un consulente prima di decidere la durata del termine per la nomina.

Consigli pratici per i consumatori

Chi si appresta a firmare un contratto preliminare con riserva di nomina dovrebbe prestare attenzione ad alcuni punti chiave per tutelarsi:

• Chiarezza della clausola: Assicurarsi che la clausola di riserva di nomina e il relativo termine siano formulati in modo chiaro e inequivocabile nel testo del contratto.
• Accettazione del terzo: La nomina è efficace solo se accompagnata dall’accettazione della persona nominata. Tale accettazione deve avere la stessa forma del contratto (per gli immobili, atto scritto) e deve avvenire entro il termine stabilito.
• Consulenza professionale: Prima di firmare, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista (notaio o avvocato) per comprendere appieno le conseguenze legali e fiscali della propria scelta.
• Valutazione dei costi: Tenere conto delle possibili implicazioni fiscali legate a un termine per la nomina superiore ai tre giorni.

In conclusione, il contratto preliminare per persona da nominare è uno strumento utile e flessibile, ma la sua gestione richiede attenzione e consapevolezza per evitare che si trasformi in una fonte di problemi legali o di costi imprevisti.

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