Coronavirus: la sospensione del canone di locazione commerciale

L’emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19 ha generato una profonda crisi economica, colpendo duramente le attività commerciali. Le misure di contenimento, come la chiusura obbligatoria di negozi, bar e ristoranti, hanno posto molti imprenditori di fronte a un dilemma: come far fronte ai costi fissi, primo fra tutti il canone di locazione, a fronte di incassi azzerati? La questione centrale è se sia legittimo sospendere il pagamento dell’affitto per un immobile commerciale reso di fatto inutilizzabile da un ordine dell’autorità.

L’impatto delle chiusure sui contratti di locazione

Un contratto di locazione commerciale prevede che il conduttore (l’esercente) paghi un canone periodico per godere di un immobile e svolgervi la propria attività. Durante i lockdown, sebbene l’immobile rimanesse fisicamente a disposizione, il suo scopo principale veniva meno. L’impossibilità di aprire al pubblico e generare reddito non era dovuta a una mancanza del locatore (il proprietario) né a una scelta del conduttore, ma a un evento esterno, imprevedibile e inevitabile: un’emergenza sanitaria e i conseguenti provvedimenti governativi.

In questo scenario, il conduttore si trova a dover sostenere un costo significativo per un bene che non può più utilizzare per la finalità economica prevista dal contratto, alterando profondamente l’equilibrio tra le prestazioni delle parti.

Sospensione del canone per impossibilità sopravvenuta

La principale base giuridica per giustificare la sospensione del canone risiede nel concetto di impossibilità sopravvenuta della prestazione, disciplinato dall’articolo 1256 del Codice Civile. Sebbene il locatore metta a disposizione l’immobile, il conduttore si trova nell’impossibilità di utilizzarlo per lo scopo pattuito a causa di un fattore esterno.

Questa situazione è riconducibile alla “causa di forza maggiore”, un evento che presenta le seguenti caratteristiche:

• Straordinarietà e imprevedibilità: una pandemia globale e le relative misure restrittive rientrano pienamente in questa categoria.
• Non imputabilità: l’impedimento non dipende dalla volontà né del conduttore né del locatore.
• Oggettività: l’impossibilità di esercitare l’attività commerciale è assoluta e insormontabile per tutta la durata delle restrizioni.

Quando si verifica un’impossibilità totale e temporanea, l’obbligazione di pagare il canone può essere legittimamente sospesa per tutto il periodo in cui perdura l’impedimento, senza che il conduttore possa essere considerato moroso.

L’alternativa dell’eccessiva onerosità sopravvenuta

Un altro strumento legale applicabile è l’eccessiva onerosità sopravvenuta (articolo 1467 del Codice Civile). Questa norma si applica quando, per eventi straordinari e imprevedibili, l’esecuzione di una delle prestazioni diventa eccessivamente costosa, alterando l’equilibrio economico originale del contratto. L’azzeramento dei ricavi a fronte di un canone di locazione invariato rappresenta un chiaro esempio di questo squilibrio.

A differenza dell’impossibilità sopravvenuta, che giustifica una sospensione, il rimedio tipico per l’eccessiva onerosità è la risoluzione (scioglimento) del contratto. Tuttavia, la legge offre alla parte avvantaggiata (in questo caso, il locatore) la possibilità di evitarla, offrendo una modifica equa delle condizioni contrattuali, come una riduzione temporanea del canone.

Cosa fare in pratica: consigli per i commercianti

Agire unilateralmente sospendendo i pagamenti senza alcuna comunicazione è una mossa rischiosa, che potrebbe esporre a un’azione di sfratto per morosità. È fondamentale agire in modo trasparente e secondo i principi di buona fede. Ecco i passi consigliati:

1. Comunicazione formale: Inviare tempestivamente al locatore una comunicazione scritta, preferibilmente tramite Posta Elettronica Certificata (PEC) o raccomandata con avviso di ricevimento.
2. Motivazione della richiesta: Spiegare chiaramente che, a causa delle misure restrittive imposte dalle autorità per l’emergenza sanitaria, l’attività commerciale è stata sospesa, rendendo impossibile l’utilizzo dell’immobile per lo scopo contrattuale.
3. Invocare la causa di forza maggiore: Fare esplicito riferimento all’impossibilità sopravvenuta di utilizzare la prestazione per causa di forza maggiore, citando la situazione emergenziale.
4. Formulare una proposta: Chiedere formalmente la sospensione totale del canone per il periodo di chiusura forzata o, in alternativa, proporre una riduzione sostanziale dello stesso per mantenere l’equilibrio del contratto.

Questo approccio non solo tutela legalmente il conduttore, ma apre anche la strada a un dialogo costruttivo per trovare una soluzione condivisa, evitando contenziosi lunghi e costosi per entrambe le parti.

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